2017年12月22-23日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)界專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過(guò)600位嘉賓出席。
新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷做主題演講，就新時(shí)代下的商業(yè)地產(chǎn)新路徑進(jìn)行了分析。
歐陽(yáng)捷表示，購(gòu)物中心現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)體和業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，搶占空白板塊，會(huì)占有先發(fā)優(yōu)勢(shì)；面對(duì)已經(jīng)飽和過(guò)剩的城市和市場(chǎng)，應(yīng)該進(jìn)行商差異化競(jìng)爭(zhēng)。新零售并沒(méi)有使得市場(chǎng)的蛋糕變大，對(duì)于購(gòu)物中心而言，應(yīng)該更多的尋求消費(fèi)刺激點(diǎn)，例如精神消費(fèi)。精神消費(fèi)可以總結(jié)為三個(gè)概念：體驗(yàn)感官刺激，獲得知識(shí)迭代，提升思想感悟。
以下為歐陽(yáng)捷演講實(shí)錄：
非常感謝劉凱總邀請(qǐng)我們來(lái)跟大家分享關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新路徑。今天會(huì)議是中國(guó)寫字樓發(fā)展論壇，我不知道為什么我們能到這里來(lái)講，可能有點(diǎn)差異，但有一個(gè)共同點(diǎn)，即都是持有資產(chǎn)，那么邏輯可能是一樣的�；诖耍覀兇笾懽觼�(lái)跟大家分享一些看法。
什么是新時(shí)代？新時(shí)代就是日益增長(zhǎng)的人民美好生活的需要與發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。
不平衡。商業(yè)地產(chǎn)在一二線城市是豐盛的，在三四線城市是匱乏的、短缺的。全國(guó)一二線城市現(xiàn)在購(gòu)物中心總量在大幅增長(zhǎng)，每年大概以400座購(gòu)物中心速度在新開(kāi)業(yè)，2016年，全國(guó)購(gòu)物中心接近5000座。這時(shí)候發(fā)現(xiàn)這些購(gòu)物中心分布不均衡，在一線城市分布非常多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)一線城市平均有120座購(gòu)物中心，其中上海城市購(gòu)物中心還在增長(zhǎng)，現(xiàn)在上海是最多的，去年達(dá)到180座，而今年年底據(jù)說(shuō)要達(dá)到230座，意味著一個(gè)購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口大概是11萬(wàn)人左右。因?yàn)樯虾?400萬(wàn)人，如果230座購(gòu)物中心的話，就11萬(wàn)人。靜態(tài)覆蓋人口就是男女老少、能動(dòng)不能動(dòng)的，每星期都來(lái)一趟，也就是每天客流量是1.6萬(wàn)人左右。一個(gè)購(gòu)物中心如果是10萬(wàn)平方米的話，1.6萬(wàn)人，這個(gè)購(gòu)物中心根本養(yǎng)不活。
統(tǒng)計(jì)購(gòu)物中心面積大致在5萬(wàn)平方米以上，有的購(gòu)物中心體量非常大，可能達(dá)到15萬(wàn)平方米、20萬(wàn)平方米，這樣其實(shí)購(gòu)物中心絕大多數(shù)是生不如死。上海購(gòu)物中心有80%是不盈利的。
二線城市是否會(huì)好一點(diǎn)？一個(gè)購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口大概21萬(wàn)人，這些二線城市有的購(gòu)物中心數(shù)量偏少，有的購(gòu)物中心數(shù)量偏多，不均衡。一線、二線購(gòu)物中心體量趨于飽和，有的甚至過(guò)剩。但是結(jié)構(gòu)中間還有不均衡，如合肥，在各個(gè)商圈里購(gòu)物中心總量不一致，有的地方面積很少，購(gòu)物中心數(shù)量很少，有的商圈面積很大，購(gòu)物中心數(shù)量也很多，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫^(guò)去有一句古話叫鬧市。在這種集中情況下，購(gòu)物中心之間相互競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。
未來(lái)怎么辦？一二線城市沒(méi)有這么多購(gòu)物中心了，就像寫字樓集中在一二線城市，能否往三四線城市走呢？對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講，未來(lái)有機(jī)會(huì)，因?yàn)槿丝谠诓煌鞘衼?lái)看，一二線和三四線城市人口相比，三四線城市人口并不見(jiàn)得少，同時(shí)一二線城市購(gòu)物中心占比更多，三四線城市購(gòu)物中心占比更少，這時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)三四線城市大量人口沒(méi)有地方可去。我們還在一些傳統(tǒng)的沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)市場(chǎng)去買東西，三四線城市未來(lái)會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
過(guò)去一二線城市開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量比較多，而三四線購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量比較少，意味著這個(gè)市場(chǎng)是有機(jī)會(huì)的。在這種情況下，三四線城市購(gòu)物中心能夠靜態(tài)覆蓋多少人口？我們已經(jīng)看到的這些城市已經(jīng)有的購(gòu)物中心加起來(lái)，平均靜態(tài)覆蓋人口是25萬(wàn)人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二線城市，更超過(guò)了一線城市。在這種情況下，我們還有很多城市其實(shí)是沒(méi)有購(gòu)物中心的，如果把這些再加起來(lái)，靜態(tài)覆蓋人口數(shù)量會(huì)更加大。
很多人說(shuō)到三線城市以后，能不能有購(gòu)物中心生存的基礎(chǔ)呢？沒(méi)有消費(fèi)力。恰恰相反，江蘇省所有城市居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)率，南京是最發(fā)達(dá)的地區(qū)，南京在其中偏低，蘇南地區(qū)相比蘇中地區(qū)、蘇北地區(qū)，越是發(fā)達(dá)的地方人均消費(fèi)增長(zhǎng)率越低，為什么？基數(shù)大。所以從這個(gè)情況來(lái)看，南京也好、無(wú)錫也好、蘇州也好，消費(fèi)增長(zhǎng)率都非常低。也就是說(shuō)，這些三線城市現(xiàn)在可能消費(fèi)能力不強(qiáng)，但是未來(lái)增長(zhǎng)速度會(huì)更加快。不僅如此，可以看到湖北也同樣，社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率，武漢并不在前列，而且越來(lái)越落后。
品牌密碼曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)分析，需三四線城市的女性消費(fèi)狀況做了調(diào)研，調(diào)研結(jié)果令我們大吃一驚，調(diào)研結(jié)果有幾個(gè)特點(diǎn)：
1.進(jìn)口品牌購(gòu)買意愿是百分之百增長(zhǎng)。一二線城市進(jìn)口品牌購(gòu)買意愿其實(shí)已經(jīng)大幅下降了，曾經(jīng)到過(guò)沈陽(yáng)，這座城市是商業(yè)非常過(guò)剩的城市，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的、在建設(shè)德國(guó)和規(guī)劃將要建設(shè)的購(gòu)物中心總量加起來(lái)達(dá)到4200萬(wàn)平方米，意味著825萬(wàn)人口，平均每一個(gè)人擁有一個(gè)豪華衛(wèi)生間，不管他去不合去夠中心。他們有一個(gè)金廊工程，長(zhǎng)23公里，誰(shuí)會(huì)逛23公里走這條街。當(dāng)時(shí)我們走金廊第一段路，大概1公里不到的地區(qū)，就看到3個(gè)LV包店。到底誰(shuí)來(lái)買？政府官員嗎？顯然不是。是企業(yè)家嗎？他們可能到海外去買了。大家想想看誰(shuí)在買這個(gè)包。所以我們一直沒(méi)有想明白這個(gè)問(wèn)題。遼寧省很多三四線城市的人跑到沈陽(yáng)去買LV包，意味著他們對(duì)于進(jìn)口品牌的消費(fèi)意愿其實(shí)大大增強(qiáng)的。
2.品牌忠誠(chéng)度，一二線城市品牌忠誠(chéng)度偏高，68%，三四線城市依然不低，超過(guò)了60%，特別重要的是，女性在網(wǎng)上購(gòu)買東西，人均網(wǎng)上購(gòu)買率，三四線城市達(dá)到1700多元，一二線城市只有2000元，三四線城市增長(zhǎng)率76%，一二線城市增長(zhǎng)率只有75%，意味著未來(lái)很多人買東西時(shí)，當(dāng)?shù)貨](méi)有好的購(gòu)物中心可以消費(fèi)時(shí)，我們會(huì)選擇網(wǎng)購(gòu)，而且網(wǎng)購(gòu)增長(zhǎng)速度導(dǎo)致未來(lái)消費(fèi)額很快接近甚至超過(guò)一二線城市。所以未來(lái)三四線城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)還是會(huì)非常大的。
注意到一個(gè)現(xiàn)象，三四線城市生活相對(duì)比較安逸，而且很多人有時(shí)間，女性可以帶著老公和孩子家庭式消費(fèi)，會(huì)把這些錢花在家庭上。沖動(dòng)性消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市和二線城市。在北京，相信在座很多女孩子其實(shí)沒(méi)有太多時(shí)間去逛街，但三四線城市他們有很多時(shí)間去逛街。未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展空間還會(huì)非常大，預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)購(gòu)物中心每年以400家左右速度開(kāi)業(yè)的話，未來(lái)可能會(huì)達(dá)到1萬(wàn)座購(gòu)物中心，那時(shí)候城鎮(zhèn)人口超過(guò)10億人，每一座購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口只有10萬(wàn)人左右。
大家可能會(huì)說(shuō)，10萬(wàn)人口靜態(tài)覆蓋一個(gè)購(gòu)物中心是要餓死的。那個(gè)時(shí)候人均客單價(jià)會(huì)比現(xiàn)在要增長(zhǎng)多得多，可能會(huì)翻一番，反過(guò)來(lái)意味著相當(dāng)于現(xiàn)在一個(gè)購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口20萬(wàn)人。消費(fèi)能力增長(zhǎng)、消費(fèi)水平增加、消費(fèi)客單價(jià)增加了，消費(fèi)就能夠支撐未來(lái)購(gòu)物中心了。
我們?cè)?jīng)看到一些數(shù)據(jù)，一線城市客單價(jià)100元左右，三四線城市平均客單價(jià)是50元左右，二線城市大致也在50元左右，所以未來(lái)三線城市還是有非常多市場(chǎng)機(jī)會(huì)的。
如果大家都到三線城市去，可以看到三線城市有多少市場(chǎng)機(jī)會(huì)？統(tǒng)計(jì)了一下，三四線城市的個(gè)數(shù)加起來(lái)有100多個(gè)，如果按照購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口來(lái)計(jì)算，匡算下來(lái)需要1000座購(gòu)物中心，這與未來(lái)5000座購(gòu)物中心市場(chǎng)空間相比，是不是三四線城市只有這么一點(diǎn)空間了呢？剩下的空間在哪里呢？可能未來(lái)購(gòu)物中心還會(huì)向五線，甚至六線城市轉(zhuǎn)移�，F(xiàn)在一定要到三四線城市擴(kuò)張，如果現(xiàn)在不去跑馬圈地，未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)空間可能就沒(méi)了。所以必須要加速跑馬圈地，快速布局，再過(guò)十年，整個(gè)市場(chǎng)空間就到達(dá)天花板，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)再?zèng)]有空間了。
對(duì)于品牌商家也一樣，現(xiàn)在招商難，未來(lái)可能無(wú)招商，因?yàn)樗匈?gòu)物中心布局已經(jīng)完畢，再招商也沒(méi)有機(jī)會(huì)了�，F(xiàn)在品牌商家如果不沉到三四線城市，未來(lái)也沒(méi)有機(jī)會(huì)到三四線城市。
衢州是三省通衢，以前三個(gè)省都不管，安徽、浙江和福建都不管的地方，土匪橫行。我們?cè)谀抢锝艘粋�(gè)購(gòu)物中心之后，發(fā)現(xiàn)非常火，因?yàn)榈胶贾萑ゲ环奖�，到合肥去不方便，到廈門去也不方便，所以那個(gè)地方的市場(chǎng)反而非常好。當(dāng)我們開(kāi)業(yè)之前，很多品牌商家覺(jué)得這個(gè)地方怎么能去呢？太遠(yuǎn)了，根本看不見(jiàn)。但一開(kāi)業(yè)之后，發(fā)現(xiàn)客流量怎么這么大，所以想進(jìn)來(lái)時(shí)，沒(méi)機(jī)會(huì)了，因?yàn)槿珴M了。
三四線城市如果選點(diǎn)好、選的準(zhǔn)，未來(lái)就會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。購(gòu)物中心現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)體和業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，我們搶占空白板塊，會(huì)占有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。我們?cè)谶M(jìn)口一些二線城市時(shí)，那時(shí)候這些區(qū)域板塊里還沒(méi)有購(gòu)物中心，這些區(qū)域板塊中間依然有空白點(diǎn)，我們必須搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì)。如果二線城市找不到合適地方時(shí)，我們必須要向三線城市去進(jìn)發(fā)。
對(duì)于未來(lái)可能有很多城市確實(shí)已經(jīng)過(guò)剩、已經(jīng)飽和的，怎么辦？未來(lái)就要突發(fā)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，超越別人，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)如何差異化競(jìng)爭(zhēng)？回到十九大報(bào)告提出的不充分的矛盾。什么是不充分？不充分就是物質(zhì)得到一定滿足，但精神依然非常匱乏�，F(xiàn)在有一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，消費(fèi)占比在不斷上升，但消費(fèi)零售總額增速卻在下降。這里反映出一個(gè)背向增長(zhǎng)，意味著現(xiàn)在商業(yè)環(huán)境并不理想。全國(guó)百家重點(diǎn)大型零售商業(yè)銷售額的增速是直線下滑的，從去年到今年都是負(fù)增長(zhǎng)。百家大型企業(yè)都是這樣，更何況更多的中小企業(yè)呢。
購(gòu)物中心、百貨如果區(qū)分來(lái)看，拖累整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的主要是以百貨為主，購(gòu)物中心情況相對(duì)好一點(diǎn)，百貨差一些。為什么會(huì)是這樣呢？（圖）是一個(gè)非常著名的全國(guó)可能排到前50強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，做了一個(gè)商業(yè)模式，我星期天去了一趟，商業(yè)非常之蕭條，是商業(yè)體量過(guò)剩還是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，還是電商沖擊？這些情況都會(huì)存在，未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是自相殘殺的，在一個(gè)商業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，政府規(guī)劃了很多商業(yè)中心，當(dāng)時(shí)政府推出來(lái)的時(shí)候說(shuō)：未來(lái)不會(huì)在這兒再放商業(yè)了。但覺(jué)得商業(yè)做得不錯(cuò)時(shí)，為了加速整個(gè)城市的更新，再一次推出新的商業(yè)體量，所以導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。不僅如此，電商沖擊、無(wú)人便利店等等都會(huì)沖擊現(xiàn)在的商業(yè)。
另外一個(gè)現(xiàn)象，全國(guó)總?cè)丝谠鏊龠�在增長(zhǎng)，但是零售總額增速卻在下降。這時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)這種電商的競(jìng)爭(zhēng)也好、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也好，都沒(méi)有讓我們的市場(chǎng)蛋糕變得更大，反過(guò)來(lái)使銷售總額增速卻在往下走。背后原因其實(shí)不是新零售帶來(lái)的價(jià)值，有人新零售的概念，大家都覺(jué)得這是非常好的概念，未來(lái)可能會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)蛋糕大幅度增加。兩年過(guò)去了，根本沒(méi)有。因?yàn)?線上只是渠道，電商只是工具"，我2015年講這句話時(shí)，我旁邊一個(gè)電商老板說(shuō)你們開(kāi)發(fā)商上傲慢的。我一直想著這句話，作為開(kāi)發(fā)商的人而言，我們是不是非常傲慢呢？去年，他破產(chǎn)了，最后被別人收購(gòu)掉了。從本質(zhì)上來(lái)講，可能我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的理解還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，新零售是線上+線下+物流，如果沒(méi)有新零售的話，有沒(méi)有物流？如果沒(méi)有線上的話，有沒(méi)有線下？所以新零售其實(shí)本質(zhì)上不能改變商業(yè)的本質(zhì)，僅僅是一個(gè)渠道，僅僅是一個(gè)工具而已。
即便是新零售出來(lái)之后，電商銷售增速同比是增長(zhǎng)還是下降呢？其實(shí)電商也很怕，為什么？因?yàn)槲磥?lái)的市場(chǎng)空間不會(huì)提供更大的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間了，所以電商依然很怕，提出新零售概念依然解決不了這些問(wèn)題。電商對(duì)購(gòu)物中心還是有沖擊的，而且這個(gè)沖擊正在減弱，但絕不會(huì)消失。
什么原因?qū)е抡麄�(gè)實(shí)體增速在下降？主要有三個(gè)原因：
1.新生人口逐步下降。出生的小孩越來(lái)越少時(shí)，這塊市場(chǎng)蛋糕就會(huì)越來(lái)越小。
2.老齡化。李光耀曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話：老齡化讓日本的前景十分黯淡，因?yàn)槔夏耆瞬惶M(fèi)，吃得吃過(guò)了，穿得穿過(guò)了，用得用過(guò)了，沒(méi)有什么東西讓他更多留念，這時(shí)候老年人就會(huì)讓我們的消費(fèi)慢慢走向減少。
3.對(duì)物質(zhì)消費(fèi)的欲望正在慢慢減退。我們現(xiàn)在對(duì)吃穿用還有更強(qiáng)烈的愿望嗎？我們正在慢慢淡化。很多人覺(jué)得LV包非常好，但是現(xiàn)在買LV包的人慢慢變得少了，女孩子穿高跟鞋的越來(lái)越少了，穿拖鞋的越來(lái)越多了。不管是吃的也好、用的也好，都已經(jīng)增速在下降，而穿的增速已經(jīng)變成負(fù)增長(zhǎng)了，已經(jīng)淡化了。
未來(lái)市場(chǎng)蛋糕雖然還在變大，但未來(lái)不會(huì)變得更大了，人均收入水平還在增長(zhǎng)，這時(shí)候我們的錢都想去干什么？快進(jìn)入到了一個(gè)不知道要消費(fèi)什么時(shí)候的時(shí)代了。
對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講，過(guò)去的購(gòu)物中心是買東西的，但是現(xiàn)在購(gòu)物中心還處在3.0時(shí)代，是指過(guò)去的純零售購(gòu)物中心，現(xiàn)在純零售購(gòu)物中心基本不存在，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。最重要的是帶來(lái)一種體驗(yàn)式消費(fèi)。2008年，新城控股最早做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)時(shí)非常期望引進(jìn)百貨店，把百貨引進(jìn)到我們廣場(chǎng)里來(lái)，但是那時(shí)候百貨集體封殺我們，因?yàn)橹滥阋坏┏鰜?lái)之后，它就完了。結(jié)果我們就沒(méi)辦法引進(jìn)百貨，所以整個(gè)招商進(jìn)程耽誤了整整一年時(shí)間。但是最后我們發(fā)現(xiàn)如果引不進(jìn)百貨，我們是否變化一下思路，所以我們做了三分天下：餐飲、快時(shí)尚+零售配套。最后不期然間，到2012年，發(fā)現(xiàn)百貨被電商沖擊的一塌糊涂時(shí)，我們?nèi)痔煜伦兂闪艘I(lǐng)的潮流，這不是我們想去主流引領(lǐng)潮流，而是不經(jīng)意之間我們變成了引領(lǐng)潮流。所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了以體驗(yàn)式為主的商業(yè)，但這是不是就能夠抵御整個(gè)零售增速的下降呢？抵御不了。很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心面臨更大的危機(jī)，這個(gè)危機(jī)在于科技可以讓購(gòu)物足不出戶。有人說(shuō)購(gòu)物中心有魔鏡，女孩子在那兒試衣服時(shí)，對(duì)著鏡子可以去買。但是我們想想這個(gè)魔鏡如果放到我們家里來(lái)，可以在家里面去看魔鏡，在家里點(diǎn)擊評(píng)論、網(wǎng)上下單、送貨上門，我們還要去逛購(gòu)物中心。無(wú)人商店有意義嗎？當(dāng)然有價(jià)值，但是我們不要去逛時(shí)，無(wú)人商店也無(wú)濟(jì)于事。以后無(wú)人機(jī)的出現(xiàn)，那個(gè)時(shí)候我們只要是網(wǎng)上下單，接上移動(dòng)的無(wú)人商店，隨時(shí)用直升機(jī)把東西送到我們的陽(yáng)臺(tái)，所以未來(lái)的場(chǎng)景對(duì)于零售購(gòu)物是一個(gè)更大的挑戰(zhàn)和沖擊，這種沖擊可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的想象。
我們收入還在增長(zhǎng)，向往更好的生活場(chǎng)景，這時(shí)候怎么辦？我們要洞察人性的原始本性，人類的原始本性到底是什么？馬斯洛理論告訴我們，在滿足我們基本生理需求之后，會(huì)尋求安全、社交、尊重、自我實(shí)現(xiàn)，而啟蒙文也告訴我們，在滿足了生命本能之后，會(huì)追求社會(huì)認(rèn)同本能，會(huì)追求自我認(rèn)同本能，還會(huì)追求解脫本能，這三者上面的部分都是精神部分。
說(shuō)精神消費(fèi)有點(diǎn)懸，精神消費(fèi)其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是你花了錢，除了一張紙，什么都沒(méi)有帶回來(lái)。如，一張門票或一張電影票。精神消費(fèi)可以總結(jié)為三個(gè)概念：1.可以體驗(yàn)感官刺激。2.可以獲得知識(shí)迭代。3.可以提升思想感悟。
比如在張家港我們引進(jìn)了一個(gè)名槍匯，在中國(guó)打不了槍，除非有關(guān)系可以到人武部去打槍，我們?cè)谡憬奈鍚倧V場(chǎng)引進(jìn)了獵鷹俱樂(lè)部，在這里可以真槍實(shí)彈射擊。我們?cè)?jīng)去看了一下，出來(lái)時(shí)碰到一對(duì)年輕的情侶，女孩子比男孩子很幸福，我說(shuō)你們打槍打的怎么樣？他們說(shuō)很開(kāi)心。為什么女孩子比男孩子很興奮呢？道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)榕⒆哟蚣艽虿贿^(guò)男孩子，但是打槍能打過(guò)你�？梢詾樗枷敫形蛉ベI單，甚至把密室逃生引進(jìn)了我們的五悅廣場(chǎng)，趙秘書長(zhǎng)可以帶著商會(huì)的同事一起去密室逃生，想想我們死里逃生之后會(huì)感悟一些什么東西呢，這是我們的解脫本能。
這個(gè)時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們其實(shí)需要體驗(yàn)人生，感悟人生。所以總結(jié)了一句話，人生其實(shí)就是四個(gè)字"體驗(yàn)+感悟"，人會(huì)體驗(yàn)，當(dāng)然豬也會(huì)體驗(yàn)，但是豬不會(huì)感悟，所以人生有更好的價(jià)值、更大的價(jià)值就在于會(huì)感悟，而且感悟是可以去分享的。
所有人其實(shí)都需要新奇特的體驗(yàn)，有了新奇特的體驗(yàn)就會(huì)有新奇特的感悟，年輕人有沒(méi)有？有。年輕人會(huì)體驗(yàn)地位、體驗(yàn)權(quán)力、體驗(yàn)刺激、體驗(yàn)探秘、體驗(yàn)榮耀。在這些東西上，他們會(huì)體驗(yàn)密室逃生，迷宮就是他們?cè)诓煌５靥矫兀瑢で笠环N滿足好奇心。
兒童要不要體驗(yàn)？同樣需要體驗(yàn)，他們的體驗(yàn)在恐懼、歡樂(lè)、游樂(lè)、模仿、學(xué)習(xí)、友愛(ài)，甚至炫耀。在這個(gè)時(shí)候，有非常多的一些游藝活動(dòng)可以去滿足兒童的一些人性的本能。
老年人要不要體驗(yàn)？老年人同樣需要，老年人需要開(kāi)心、需要回憶、需要放下。上海電影集團(tuán)旁邊建了一個(gè)電影館，里面有很多老年人在夏天的時(shí)候跑到那邊去，為什么？那里開(kāi)著空調(diào)，最重要的是他們?cè)谄聊桓�，把他們的電影點(diǎn)出來(lái)，這些電影都是市面上從來(lái)看不到的，包括過(guò)去所有的奧斯卡金像獎(jiǎng)，甚至世界上最好的電影，全在那里都有，可以在那里消磨整整一天。在我們那個(gè)年紀(jì)，初戀之前，其實(shí)給我們一部啟蒙教育的影片是《阿詩(shī)瑪》，是影響我們整個(gè)人生的影片，在市面上看不到，在那兒可以找得到。老年人未來(lái)有閑也有錢，他們覺(jué)得他們?nèi)松塘�，體驗(yàn)太少了，會(huì)需要得到更多的體驗(yàn)，得到更多感受，而不是在吃穿和用上。
所有人其實(shí)都希望得到更多的體驗(yàn)，得到一些心靈的感悟甚至獲得一些心靈的邂逅，誰(shuí)不期望這種浪漫奇特的心靈對(duì)話呢，我們情感交融的對(duì)話其實(shí)大家都是很期望的。
所以在體驗(yàn)中獲得感悟，在感悟中獲得精神的愉悅，就是我們?cè)谌松虚g的一個(gè)最重要的價(jià)值。
感悟可以獲得腦洞大開(kāi)的感悟，比如量子力學(xué)。我們?cè)?jīng)跟一些專家討論一個(gè)問(wèn)題：量子糾纏。量子糾纏是什么概念？當(dāng)時(shí)沒(méi)有想明白。量子糾纏就是量子通信，這邊有一個(gè)量子，那邊有一個(gè)量子，這邊量子做什么動(dòng)作，那邊量子就做什么動(dòng)作，這個(gè)時(shí)候就達(dá)到了直接的通信，就叫量子糾纏。但當(dāng)時(shí)沒(méi)有想明白另外一個(gè)問(wèn)題，世界上如果有無(wú)數(shù)個(gè)量子，會(huì)不會(huì)做同樣的動(dòng)作，如果做同樣的動(dòng)作，怎么通信呢？當(dāng)然這些屬于科學(xué)的問(wèn)題，在科學(xué)過(guò)程中可以看到量子糾纏可以讓我們獲得很多奇思妙想和腦洞大開(kāi)。
我們還可以獲得很多的心靈雞湯，為什么獲得大家的贊賞和傳播，其實(shí)就是一種心靈的感應(yīng)。當(dāng)然我們還有很多的人生感悟。
這是我在很多年以前曾經(jīng)帶著學(xué)生去爬華山，半路上曾經(jīng)問(wèn)他們，我說(shuō)：你向上看到了什么？說(shuō)：一片霧。我說(shuō)：向下看呢？他說(shuō)：走過(guò)來(lái)的路。我告訴他這就是人生，向上看一片渺茫，向下看指點(diǎn)江山、指點(diǎn)后來(lái)人。我們?nèi)绻軌蚩吹竭@一點(diǎn)的話，未來(lái)的精神消費(fèi)、這種思想感悟，會(huì)指引我們整個(gè)人生，而且這種精神消費(fèi)，相信大家都會(huì)為它去買單。
相信很多人還沒(méi)有完全理解精神消費(fèi)。我們?cè)?jīng)在個(gè)人微信公眾號(hào)"歐陽(yáng)先聲"里曾經(jīng)連續(xù)做了四期節(jié)目，就是關(guān)于精神消費(fèi)的，每個(gè)月有一個(gè)"有話說(shuō)"節(jié)目，用視頻方式表達(dá)。我們告訴精神消費(fèi)將引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)新藍(lán)海、精神消費(fèi)未來(lái)十萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)不是夢(mèng)，當(dāng)然不僅僅是在商業(yè)廣場(chǎng)，在超越商場(chǎng)廣場(chǎng)之外還有很多。比如河南一家公司推出太空邊際游的項(xiàng)目，這個(gè)產(chǎn)品他自己沒(méi)有，但是在未來(lái)若干年之后推出這個(gè)產(chǎn)品，上線半個(gè)小時(shí)，被預(yù)約了1000多位富豪，25萬(wàn)美金/位。未來(lái)精神消費(fèi)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們想象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的物質(zhì)消費(fèi)。
精神消費(fèi)是廣袤無(wú)垠的新藍(lán)海，如果我們忽視市場(chǎng)，僅僅盯在零售市場(chǎng)上，就會(huì)失去這個(gè)大的藍(lán)海。精神消費(fèi)在商業(yè)廣場(chǎng)里怎么做？商業(yè)廣場(chǎng)的體驗(yàn)需要場(chǎng)景營(yíng)造，商業(yè)廣場(chǎng)是最好的商業(yè)造景地，這里不僅是傳統(tǒng)購(gòu)物中心模式，在五悅廣場(chǎng)里造了完全復(fù)古的建筑，可以看到民國(guó)初期的樣子。僅有這些場(chǎng)景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要文化引領(lǐng)，因?yàn)閳?chǎng)景不可能是常見(jiàn)常新，今天來(lái)了是這個(gè)場(chǎng)景，明天來(lái)了還是這個(gè)場(chǎng)景，大家可能就沒(méi)有感覺(jué)、沒(méi)有刺激了。所以我們把一些創(chuàng)意書店引進(jìn)來(lái)，把文化市集引進(jìn)來(lái)，把一些畫廊引進(jìn)來(lái)等，如果展出一些液如油、色似漆、紅絲硯，看看大家最終感受、體驗(yàn)，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的向往，可能就油然而生了。在這里還可以引進(jìn)現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)直播間，未來(lái)可以放到商業(yè)廣場(chǎng)里，在座很多嘉賓可能有一個(gè)小玩一把網(wǎng)絡(luò)直播的感受，在這兒所有的網(wǎng)絡(luò)直播設(shè)備應(yīng)有盡有。同時(shí)還可以做音樂(lè)創(chuàng)作室，有人會(huì)做歌詞，但是找不到配曲的，沒(méi)關(guān)系，在這里可以找到作曲家，可以找到小樂(lè)隊(duì)，可以找到歌手，甚至找到指揮，現(xiàn)場(chǎng)幫你配曲，之后現(xiàn)場(chǎng)錄制，最后拿到朋友圈分享。這里最重要不是你的整個(gè)設(shè)施設(shè)備，最重要的資源是人脈。
文化引領(lǐng)當(dāng)中還有很多，有大型的活動(dòng)，通過(guò)這種活動(dòng)，把我們整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)氣氛能夠帶起來(lái)。這種活動(dòng)我們稱之為文化活動(dòng)，在新城五悅廣場(chǎng)是全國(guó)所有廣場(chǎng)中間獨(dú)一無(wú)二的，這個(gè)活動(dòng)叫"我愛(ài)你五月"。精神消費(fèi)最重要的在商業(yè)廣場(chǎng)里要打造文化引領(lǐng)的主題文化街區(qū)，來(lái)帶動(dòng)我們商業(yè)廣場(chǎng)。當(dāng)然在這里還有很多活動(dòng)。另外我們?cè)谖鍚倧V場(chǎng)里做小劇場(chǎng)，在這里可以演出各種各樣的喜劇、話劇、戲劇等等。
精神消費(fèi)體驗(yàn)是無(wú)處不在的，但是體驗(yàn)需要感悟，感悟無(wú)時(shí)無(wú)刻，但是感悟需要分享，分享創(chuàng)造價(jià)值，分享需要圈子，所以在商業(yè)廣場(chǎng)里面，通過(guò)體驗(yàn)之行來(lái)帶動(dòng)感悟之心，形成整個(gè)精神消費(fèi)的場(chǎng)景生態(tài)圈。二流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，一流的企業(yè)做文化，得文化者得天下。
十九大報(bào)告中告訴我們，我們必須要文化自信。文化自信就體現(xiàn)在這里，新城也在打造自己獨(dú)特的文化IP，總結(jié)九個(gè)字：有情懷，不復(fù)制，具規(guī)模。五悅是什么？我開(kāi)心，五是一家五口歡天喜地到五悅。我們空間感已經(jīng)完全不一樣了，天棚可以打開(kāi)，所有空間設(shè)計(jì)不是傳統(tǒng)購(gòu)物中心，有很多節(jié)點(diǎn)空間、趣味空間、關(guān)懷空間，甚至把陽(yáng)光、語(yǔ)一雨露水、花草全部引進(jìn)商場(chǎng)，甚至還可以在這里有一些智慧，可以腳踩著鋼琴，如果腳法好的話，小朋友可以在這里彈奏美妙的音樂(lè)，甚至還有很多智慧停車，還把人文引進(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)，把當(dāng)?shù)厝宋臍v史、當(dāng)?shù)孛恕⒌赜蛭幕恳M(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)，這里還有非常多的生活。
在商業(yè)廣場(chǎng)大家可能很少見(jiàn)到五星級(jí)酒店才有的無(wú)邊界游泳池，我們現(xiàn)在已經(jīng)在引進(jìn)商場(chǎng)廣場(chǎng)，當(dāng)我們躺在無(wú)邊界游泳池里仰望天空，會(huì)不會(huì)想到我們小時(shí)候呢。
五悅就是我開(kāi)心，如果我們能夠同時(shí)滿足客戶的物質(zhì)消費(fèi)與精神需求，這個(gè)時(shí)候，我們的商業(yè)才是真正獲得了一個(gè)終極的目標(biāo)�？蛷暮蝸�(lái)？我們必須連接客戶的全身心到五悅廣場(chǎng)，就不懼怕我們的客戶不會(huì)來(lái)。
新城未來(lái)�，F(xiàn)在已經(jīng)持有了55個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)了22個(gè)，今年年底還要開(kāi)業(yè)1個(gè)，到2020年，預(yù)計(jì)將持有100座五悅廣場(chǎng)，未來(lái)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。
如果大家感興趣的話，可以關(guān)注我的微信公眾號(hào)：歐陽(yáng)先聲。
來(lái)源：房訊網(wǎng)