2017年12月22-23日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)界專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理李杰對(duì)中國寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了回顧與展望，與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓重點(diǎn)交流了三個(gè)問題：中國宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)怎么驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，全國主要城市寫字樓市場(chǎng)的狀況，當(dāng)下市場(chǎng)比較流行的熱點(diǎn)話題。
以下是李杰演講實(shí)錄：
各位朋友大家下午好！我是來自高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理李杰，今天很高興在這里見到這么多新老朋友。我很榮幸代表高力國際與大家分享中國寫字樓市場(chǎng)的回顧與展望。
從1991年加入到房地產(chǎn)行業(yè)到今天26年時(shí)間，我一直沒有離開過這個(gè)市場(chǎng)、沒有離開過這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在全球很多重要城市生活、工作、學(xué)習(xí)過，尤其在最近十年，在上海、武漢、北京工作，所以讓我有了很好的全局視野去了解中國不同層級(jí)城市的寫字樓特征和發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。
今天我想代表高力國際和大家溝通三個(gè)議題，一個(gè)是中國宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)怎么驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。第二是全國主要城市寫字樓市場(chǎng)的狀況。第三是談一下有哪些熱點(diǎn)話題比較流行。
宏觀經(jīng)濟(jì)是驅(qū)動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)界發(fā)展的支柱，尤其對(duì)寫字樓市場(chǎng)來說，從宏觀經(jīng)濟(jì)整體GDP水平到第三產(chǎn)業(yè)GDP水平，都是和寫字樓的租賃、銷售直接呈正向相關(guān)性。我們回顧一下2016年全國GDP達(dá)到74.4萬億，增幅是6.7%，第三產(chǎn)業(yè)增幅達(dá)到7.8%，而第三產(chǎn)業(yè)增加值占到整個(gè)生產(chǎn)總值的51%，突破了整個(gè)半壁江山。
我們?cè)賮砑?xì)分一下，把它分成一線城市和二線城市來梳理。一線城市中，北上廣深的GDP增幅都在6.7%到9.0%，北京是6.7%，因?yàn)榛鶖?shù)非常大，深圳是9.0%。這四個(gè)城市中，第三產(chǎn)業(yè)增加值的增幅也是明顯高于整個(gè)生產(chǎn)總值的增幅的。這個(gè)差距從0.4%到2.7%，上海三產(chǎn)增幅比全部GDP增幅更明顯，達(dá)到2.7%。
接下來看一下二線城市，東北重鎮(zhèn)沈陽，除了這個(gè)城市之外，其他所有二線城市都比一線城市更好、更快的GDP增幅，三產(chǎn)的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于GDP增幅。二線城市中的排頭兵就是杭州，GDP增幅和第三產(chǎn)業(yè)增幅都是排在整個(gè)二線城市榜首。
說到宏觀經(jīng)濟(jì)，我們也不妨回顧一下整個(gè)寫字樓的投資總額的變化。在2009年到2013年，由于四萬億的刺激，寫字樓投資總額不斷高速飛升，年均增幅超過30%，達(dá)到40%，而這些年逐漸回落，回落到比較穩(wěn)健的水平。去年全國寫字樓投資總額是6533億元，在其中北京和上海都是690多億元，幾乎是10.7%的比例。我們可以看到，在未來三到五年，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的投資額會(huì)維持在穩(wěn)健的但是單個(gè)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)。
前兩天我和遠(yuǎn)洋集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)見面的時(shí)候，遠(yuǎn)洋集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)說，李杰你有25年黨齡，你有沒有好好研究過十九大？我說我們高力國際詳細(xì)深刻的研究了十九大。接下來我要給大家分享三張PPT，就是專門講述十九大對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的影響。
十九大報(bào)告里面講到三個(gè)議題是跟我們寫字樓市場(chǎng)發(fā)展非常息息相關(guān)的。第一，要重點(diǎn)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。做過寫字樓的都知道實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)是寫字樓的命脈、是寫字樓的基礎(chǔ)。第二，十九大報(bào)告中提到，要加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是以人為本的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在整個(gè)辦公樓市場(chǎng)中是主要的租戶，對(duì)租金的承受能力會(huì)比較高。第三，要建立外資進(jìn)入中國的準(zhǔn)入條件，同時(shí)對(duì)外資企業(yè)要一視同仁。大家可能知道五年前，外資企業(yè)在整個(gè)寫字樓租賃市場(chǎng)中是主力軍，經(jīng)常達(dá)到70%、80%的市場(chǎng)份額，而今天它已經(jīng)被國內(nèi)市場(chǎng)所取代。國內(nèi)企業(yè)租戶對(duì)高品質(zhì)的面積更大的租戶需求來得更強(qiáng)，而在這樣的十九大的精神指引下，也許我們所有的租戶、租賃人員能夠迎來又一次外資企業(yè)進(jìn)入中國的高潮。
再看一下在十九大中提出來要盡快的加速建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)，同時(shí)把互聯(lián)網(wǎng)、高科技、人工智能與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，這意味著我們未來一些高科技虛擬經(jīng)濟(jì)、還有雙創(chuàng)企業(yè)都需要辦公樓。你們未來面對(duì)的是規(guī)模從小到大不等面積的組合。
十九大中也提到了，三大國際戰(zhàn)略是："一帶一路"、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶。京津冀協(xié)同發(fā)展，大家在京津冀生活過的，我在長(zhǎng)三角生活了12年，在珠三角生活了11年，我明白感覺到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是割裂的，每個(gè)城市之間是脫離的，不像長(zhǎng)三角、珠三角發(fā)展那么有序。未來我們的發(fā)展將會(huì)通過一河、雙城、三軸、四區(qū)來連續(xù)開發(fā)、有序的開發(fā)。說到長(zhǎng)江重油城市經(jīng)濟(jì)帶，是覆蓋整個(gè)11個(gè)省市的戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)帶，目前人口和GDP總值都超過全國的40%。而中央政府要著力將長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶打造成全世界最有影響力的內(nèi)核經(jīng)濟(jì)帶。
下面來看一下主要城市寫字樓�，F(xiàn)在有很多從外地來的朋友們，我待會(huì)兒會(huì)分享11個(gè)城市的需求、供應(yīng)、市場(chǎng)指標(biāo)和未來預(yù)測(cè)的值。
來看一下左手邊第一幅圖，是一線城市的供應(yīng)和空置率的水平，一線城市的北上廣深，只有北京、上海的市場(chǎng)存量超過600萬平方米，而廣州和深圳的存量是400到500萬平方米，深圳是空置率最高的，達(dá)到17%，北京和廣州的市場(chǎng)空置率只有8.7%到8.9%左右，相對(duì)是比較健康的。
右手邊第二幅圖，租金，租金排序是北京、上海、深圳、廣州，北京租金今天是在330元左右，上海是310元，深圳是230元，廣州是170元。
再看一下二線城市，二線城市除了杭州和武漢之外，杭州和武漢都已經(jīng)突破200萬平方米的存量，其他城市都是在100萬到200萬之間。如果看空置率的話，沈陽、天津、成都、武漢都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30%，而只有南京是在11%左右，是相對(duì)比較健康的水平。再看一下租金，通過這些租金線大家可以看到，在這些重點(diǎn)二線城市中，南京、杭州租金比較高，是在130元/平米/月，和北京的330除一下的話，是40%。特別巧的是南京、杭州的GDP總額和第三產(chǎn)業(yè)增加值也是北京的30%到40%左右，我們還沒有做過大量城市的回歸分析，但是我們覺得這是無獨(dú)有偶的巧合。
具體是哪些租戶在極大吸納面積呢？在一線城市是這四大類租戶，金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)高科技業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。但是二線城市稍稍有些不同，因?yàn)槎�城市人力資源不足以支撐專業(yè)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，因此二線城市中專業(yè)服務(wù)業(yè)并不是特別強(qiáng)勁的需求來源。金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)相關(guān)的是主要的收入來源，也是你們進(jìn)入這些城市去抓的租戶。
如果把目光投到紐約、倫敦，除了傳統(tǒng)的金融行業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的租賃面積比較大之外，在2017年上半年的最新數(shù)據(jù)顯示，高科技和傳媒吸納很大面積，以英國倫敦金融街為例，今年上半年傳媒業(yè)和高科技業(yè)吸納面積是新增面積的34%，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。因此我們可以給大家提出一個(gè)建議是，在一些一線城市，北上廣深，也許未來高科技和傳媒業(yè)是需要咱們?nèi)ププ∽饨鸬淖鈶魜碓础?/P>
接下來給大家三個(gè)排名。第一個(gè)排名是存量排名。今天我們存量排名是北京、上海、廣州、深圳，這是一線城市排名。但是在三年之后，截止到2020年，這個(gè)排名可能會(huì)發(fā)生變化，因?yàn)槲磥砣曛�，深圳�?huì)出現(xiàn)400萬平方米新增供應(yīng)量，幾乎是今天存量的91%，翻了一倍。主要新增增量在深圳的前海和后海區(qū)域。廣州有超過300萬平米的新增供應(yīng)量出來，主要集中在廣州的琶洲地區(qū)。北京有將近200萬平米的新增供應(yīng)量，是在國貿(mào)對(duì)面的地方。上海未來三年供應(yīng)非常有節(jié)制，只有130萬平米左右。
再看一下二線城市總存量排序是：杭州、武漢、成都、蘇州、天津、沈陽、南京。未來我們可以看到很多城市會(huì)有層出不窮的新增供應(yīng)量面世。
看一下新增供應(yīng)量對(duì)租金的影響會(huì)怎么樣。這是租金排序，一線城市排序是：北京、上海、深圳、廣州。北京是330元，上海是310元，深圳是230元，廣州是170元。
看一下二線城市排序，南京、杭州、武漢、天津、成都、沈陽、蘇州。二線城市中杭州和南京租金最高，達(dá)到130元平均租金。在所有城市中只有杭州和蘇州深色的部分是長(zhǎng)于淺色部分的，代表只有這兩個(gè)城市在未來三年可能會(huì)出現(xiàn)租金的微幅增長(zhǎng)。而其他所有城市從一線到二線城市都會(huì)出現(xiàn)租金回調(diào)的趨勢(shì)。
第三個(gè)排名是空置率排名，一線城市排序是：北京、廣州、上海、深圳。未來三年時(shí)間內(nèi)，上海是一線城市中總為健康的城市。
二線城市空置率排名，從低到高是：南京、杭州、蘇州、武漢、成都、天津、沈陽。但是在未來也會(huì)發(fā)生巨大變化，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于供應(yīng)量的上升，最高值在成都，會(huì)突破50%的空置率。沈陽也會(huì)接近50%，而南京、武漢、天津會(huì)到40%的空置率。二線城市中最為健康的城市是杭州和蘇州。
關(guān)于辦公樓我想分享四個(gè)話題。第一，多中心發(fā)展趨勢(shì)。
2010年我在上海的時(shí)候，我就觀察到上海已經(jīng)從兩個(gè)中心逐漸往外擴(kuò)散成多個(gè)中心。北京也一樣。原因有三個(gè)方面。第一，主要城市的軌道交通系統(tǒng)發(fā)展非常迅猛，北京、上海今天的地鐵里程數(shù)已經(jīng)排在全球第一、第二位。第二，每個(gè)區(qū)政府都要打造自己的商務(wù)區(qū)，要建設(shè)樓宇經(jīng)濟(jì)。第三，各種企業(yè)層出不窮，他們對(duì)辦公樓空間、成本都有不同要求，因此就導(dǎo)致了由中心向外面擴(kuò)散幾面開發(fā)的布局。今天這樣的多中心格局在成都、武漢的復(fù)制過程中，成都從傳統(tǒng)的春熙路逐漸向南部新城擴(kuò)展，在武漢從傳統(tǒng)的項(xiàng)目區(qū)比如新天地區(qū)域主要擴(kuò)展到制造業(yè)集聚區(qū)。
第二個(gè)熱點(diǎn)話題，舊改趨勢(shì)。很多原因，很多一線城市和幾個(gè)主要二線城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)是限制的，比如在北京，很早之前五環(huán)以內(nèi)已經(jīng)不再審批、不再供應(yīng)任何商業(yè)用地了。還有現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)的百貨業(yè)態(tài)受到打壓非常大，因此零售也會(huì)出現(xiàn)改變的格局。另外是酒店，長(zhǎng)達(dá)15年、20年，把酒店改成寫字樓，有更好的投資回報(bào)。
在北京盈科中心，7.5萬平米的項(xiàng)目，就是由零售改的辦公樓，非常成功。上海亨通廣場(chǎng)對(duì)面的五星酒店正在通過四層改三層的格局，改成辦公樓，明年年底面市，我們也很期待它再次展現(xiàn)出活力。
另外是聯(lián)合辦公的擴(kuò)張。聯(lián)合辦公對(duì)很多業(yè)主來說是很好的利好，因?yàn)槁?lián)合辦公會(huì)租賃很大的面積，同時(shí)讓你的租戶組合更加靈活。另外，聯(lián)合辦公是完全呼應(yīng)了中國從中央政府到地方政府的雙創(chuàng)的號(hào)召。
我們知道Wework已經(jīng)進(jìn)入中國，正在和我們的老客戶遠(yuǎn)洋集團(tuán)展開合作。
人工智能是一個(gè)我們繞不開的話題，繞不開是因?yàn)槲覀冏约旱穆殬I(yè)可能會(huì)被人工智能所影響，甚至所取代。還有一點(diǎn)是，人工智能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的格局也會(huì)產(chǎn)生巨大影響。人工智能并不是指它的機(jī)器人這個(gè)單體的概念，更多是通過一些程序、通過一些感應(yīng)探頭、通過物聯(lián)網(wǎng)，讓我們的生活和工作更加便利、更加快速。
您右手邊這幅圖是來自荷蘭阿姆斯特丹的The Edge項(xiàng)目，這個(gè)樓里面布置了超過2.8萬個(gè)探頭，通過這些探頭把所有數(shù)據(jù)傳輸?shù)街锌叵到y(tǒng)，減少打量了人力成本，讓工作變得更加高效。
我的演講中有非常多的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)將通過高力國際的新聞平臺(tái)進(jìn)行發(fā)布，如果大家有興趣的話，可以拿起手機(jī)掃描右上方的二維碼。
十九大精神給我們辦公樓領(lǐng)域帶來了非常好的利好消息，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都會(huì)促進(jìn)對(duì)寫字樓的吸收，這是所有辦公樓從業(yè)人員難得的一次機(jī)會(huì)。
在2018年新年來臨之際，我代表高力國際祝愿各位朋友新年快樂、家庭幸福。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)