房訊網(wǎng)訊 12月22-23日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦，主題為"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)界專(zhuān)家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過(guò)600位嘉賓出席。
年會(huì)由聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)節(jié)能門(mén)窗分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、鴻坤產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)、北辰寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理公司、中糧廣場(chǎng)、金隅·智造工場(chǎng)、天圓祥泰大廈、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、嘉豐達(dá)、58企服、好租等合作伙伴的支持。
年會(huì)邀請(qǐng)有思考精神和行動(dòng)力的企業(yè)家、卓有成就的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及富有遠(yuǎn)見(jiàn)的金融家，共同探討房地產(chǎn)最深刻、最前沿的話題，熱議行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，引領(lǐng)商辦地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)新。700余位房地產(chǎn)行業(yè)精英參加了年會(huì)，圍繞年會(huì)主題，聚焦商辦地產(chǎn)回歸與重構(gòu)，共謀行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十三屆年會(huì)，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)記錄并見(jiàn)證中國(guó)商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專(zhuān)業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實(shí)錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家早上好！
非常感謝大家能夠相聚在北京富力萬(wàn)麗酒店，參加“中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)”的活動(dòng)論壇。一個(gè)品牌活動(dòng)，行業(yè)盛會(huì)能夠連續(xù)舉辦十四屆，我覺(jué)得這首先是仰仗主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)活動(dòng)的大力支持，更要感謝的是所有參加并協(xié)助、支持我們年會(huì)能夠成功舉辦的各界朋友。所以在此，我代表主辦方首先向到場(chǎng)的所有的各界新老朋友表示熱烈的歡迎和由衷的感謝。謝謝！
簡(jiǎn)單作一下自我介紹，我叫虞瀾。在這個(gè)舞臺(tái)上是第四年第八次舉辦這個(gè)活動(dòng)了，對(duì)我而言這個(gè)活動(dòng)并不陌生，對(duì)很多老領(lǐng)導(dǎo)、老朋友來(lái)說(shuō)，我也是他們非常信任的一位論壇主持人，所以非常榮幸。
本屆年會(huì)主題為“回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路”。今年以來(lái)，北上廣深一線城市商辦限購(gòu)標(biāo)志著商辦地產(chǎn)從個(gè)人投資主導(dǎo)向機(jī)構(gòu)投資主導(dǎo)的回歸，從粗放的建設(shè)運(yùn)營(yíng)向標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品價(jià)值回歸；同時(shí)，貨幣政策收緊，利率增加，而目前產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客群?jiǎn)我唬セ瘔毫哟�，租售比難以達(dá)到投資回報(bào)需求，因此全國(guó)商辦地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，政策幅度超出預(yù)期，市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商集體陷入焦灼狀態(tài)。如此種種無(wú)不面臨行業(yè)回歸與重構(gòu)的臨界點(diǎn)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路，劍指何方？
今年的主題定的非常務(wù)實(shí)，也非常值得大家進(jìn)行深入思考。今天是農(nóng)歷的冬至，冬至一到，證明年終歲末，正是總結(jié)的好時(shí)機(jī)，今天在這樣一個(gè)時(shí)刻，我們能夠坐在一起探討從宏觀到微觀行業(yè)的變化，回顧一下過(guò)去一年大家都作出了哪些成績(jī)，分享一下成功的經(jīng)驗(yàn)，也可以切磋一下各自的不足或弱點(diǎn)，這是一個(gè)很好的時(shí)刻，也是非常值得珍惜的舞臺(tái)。再次祝愿、祝福大家在今天的活動(dòng)當(dāng)中得到有用的信息，并且創(chuàng)造更多的價(jià)值。
“中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇”是由房訊網(wǎng)發(fā)起，并聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同主辦, 是中國(guó)商辦地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專(zhuān)業(yè)論壇！商辦地產(chǎn)行業(yè)，精英們，尤其是企業(yè)一把手、領(lǐng)導(dǎo)人都參加了，證明這個(gè)活動(dòng)今天會(huì)分外精彩，今天出席的嘉賓包括600多家全國(guó)主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，金融機(jī)構(gòu)、代理公司、物業(yè)公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來(lái)賓和朋友，讓我們對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎。
今天的活動(dòng)將通過(guò)新浪網(wǎng)、和訊網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、網(wǎng)易、房訊網(wǎng)進(jìn)行全程的視頻直播和圖文直播。這是一個(gè)非常好的宣傳路徑。
我宣布“中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)”開(kāi)幕。首先請(qǐng)?jiān)试S我向大家介紹今天到場(chǎng)的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 趙正挺先生
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉先生
新城控股集團(tuán)有限公司 高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷先生
北京中糧廣場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理 史德威先生
中糧置地北京公司中糧置地廣場(chǎng)副總經(jīng)理 馬佳音女士
嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司 董事長(zhǎng) 汪浩先生
58企服董事長(zhǎng)、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng) 朱凌波先生
58企服CEO 王勇先生
好租網(wǎng)銷(xiāo)售副總裁 曹宇先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理、米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長(zhǎng) 馬俊清先生
房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱先生
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 趙正挺
趙正挺：尊敬的劉洪玉老師、尊敬的歐陽(yáng)捷總裁，以及尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)和各位來(lái)賓，來(lái)自新聞媒體的朋友們，大家上午好！
首先我謹(jǐn)代表主辦方——全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)本次論壇的召開(kāi)表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
大家知道，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，到現(xiàn)在已經(jīng)成功舉辦了十四屆，由房訊網(wǎng)發(fā)起和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合主辦，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響力最廣的論壇之一。每一屆年會(huì)都有一個(gè)鮮明的主題，本次年會(huì)的主題是“回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路”。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，總結(jié)黨的十八大以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2018年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議明確提出并闡明了習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，明確推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展這一根本要求。高質(zhì)量發(fā)展是不斷滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)美好生活需要的發(fā)展，提高、保障和改善民生水平，加快建立多主體供給、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，持續(xù)做好民生的工作。黨的十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)：中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡、不充分發(fā)展之間的矛盾。報(bào)告指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，讓全體人民住有所居。在這個(gè)前提下，房地產(chǎn)的功能也會(huì)產(chǎn)生新的變化，將更強(qiáng)調(diào)房子的居住和使用性功能，也是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持社會(huì)民生的的必然發(fā)展之路。
房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境和市場(chǎng)生態(tài)將發(fā)生重大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將逐步提高。2018年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額占到所有的50%以上，2017年上半年，占比達(dá)到57%，預(yù)計(jì)三年內(nèi)，10強(qiáng)房企市場(chǎng)份額將突破50%。以上不難看出，房地產(chǎn)的金融高寬松、高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，因此，房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，蓋更多高質(zhì)量的好房子、滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活、美好辦公的需要，也是新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的必然抉擇。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)愿意與在座各位嘉賓共同攜手推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的高度和新的階段。
今明兩天，我們和在座各位一道從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)著眼，聚焦商業(yè)辦公發(fā)展進(jìn)程與房地產(chǎn)界、金融界及財(cái)經(jīng)界、政府機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家及領(lǐng)袖們共聚一堂，探討商辦發(fā)展趨勢(shì)，模式創(chuàng)新、企業(yè)轉(zhuǎn)型等行業(yè)的熱點(diǎn)，就突破困境、轉(zhuǎn)型升級(jí)，與典型案例等展開(kāi)系列演講和對(duì)話，找尋全新路徑及廣泛深入地合作機(jī)會(huì)，同時(shí)記錄并見(jiàn)證中國(guó)商業(yè)辦公歷史軌跡，并推動(dòng)行業(yè)健康向前持續(xù)發(fā)展。
本次論壇還將進(jìn)行住建部立項(xiàng)的《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營(yíng)技術(shù)導(dǎo)則》發(fā)布會(huì)，歡迎大家關(guān)注與支持。
預(yù)祝中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十四屆年會(huì)取得圓滿(mǎn)成功，也祝各位身體健康、萬(wàn)事如意。謝謝！
房訊網(wǎng)董事長(zhǎng) 劉凱
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、各位合作伙伴、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會(huì)，代表房訊網(wǎng)對(duì)大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國(guó)寫(xiě)字樓綜合體發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十三屆年會(huì)，今年的主題是"回歸與重構(gòu)：商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之路"。
十九大報(bào)告明確提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
2017年，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體延續(xù)分類(lèi)調(diào)控、因城施策的主基調(diào)�；貧w房地產(chǎn)的居住屬性，去除投資屬性是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)業(yè)必然選擇。房地產(chǎn)新時(shí)代，基本特征就是由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。因此整個(gè)房地產(chǎn)面臨重構(gòu)的要求，由"有房住"到"住好房"的轉(zhuǎn)變；由過(guò)去的"購(gòu)房為主"到"租購(gòu)并舉"的轉(zhuǎn)變；由"單主體供給"向"多主體供給"的轉(zhuǎn)變。
商辦地產(chǎn)方面，2017年以來(lái)，北上廣深等一二線城市商辦限購(gòu)標(biāo)志著商辦地產(chǎn)從模糊不清的商住屬性向辦公屬性的回歸,從個(gè)人投資主導(dǎo)向機(jī)構(gòu)投資主導(dǎo)的回歸，從粗放的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向標(biāo)準(zhǔn)的持有運(yùn)營(yíng)回歸；對(duì)于商辦地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房住不炒，商辦不住；住有所居，辦有所址，是新時(shí)代商辦地產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的必然要求。城市更新、聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓、REITs、裝配式建筑……新時(shí)代、新商業(yè)、新辦公,無(wú)一不預(yù)示著行業(yè)面臨價(jià)值重構(gòu)的臨界點(diǎn)。
我們認(rèn)為，商辦地產(chǎn)下半場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和金融化，將是未來(lái)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)。其中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的制定無(wú)疑是商辦地產(chǎn)價(jià)值體系重構(gòu)的當(dāng)務(wù)之急。
所以，為探索并解答這些問(wèn)題，今天上午我們將聆聽(tīng)商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)領(lǐng)袖，分別從宏觀的、政策的、市場(chǎng)的、企業(yè)的各個(gè)方面進(jìn)行解讀，就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級(jí)、存量市場(chǎng)新產(chǎn)業(yè)新空間與新生態(tài)等熱點(diǎn)話題展開(kāi)系列主題演講；下午我們將就中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧與展望、新常態(tài)下如何整合資源合作共贏等熱點(diǎn)話題展開(kāi)系列主題演講；其次，中糧置地廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)和住建部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》發(fā)布會(huì)將在下午隆重舉行；最后，我們還安排了兩場(chǎng)圓桌對(duì)話，就新時(shí)代下的商辦力量，以及商辦標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與發(fā)展等議題展開(kāi)熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
希望通過(guò)兩天的會(huì)議和交流對(duì)大家有所幫助，有所啟迪�；貧w本來(lái)，重構(gòu)價(jià)值；引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)創(chuàng)新，讓我們不忘初心，牢記使命，攜手同行，推動(dòng)中國(guó)商辦地產(chǎn)邁進(jìn)新時(shí)代。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的中糧置地廣場(chǎng)，北辰實(shí)業(yè)、鴻坤集團(tuán)、中糧廣場(chǎng)、金隅地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、天圓集團(tuán)、嘉豐達(dá)、58企服、好租網(wǎng)和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會(huì)員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉
劉洪玉：非常榮幸今天有機(jī)會(huì)來(lái)參加本次論壇。組委會(huì)給我的任務(wù)，是希望我能夠解讀一下十九大以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。
現(xiàn)在講形勢(shì)，中國(guó)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)代——中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代。新時(shí)代，有很多特征�，F(xiàn)在大家都在學(xué)習(xí)十九大報(bào)告，在總結(jié)新時(shí)代一些特征，包括新時(shí)代有新的矛盾、新的目標(biāo)、新的思想、新的部署，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，講到習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，也是新時(shí)代非常重要標(biāo)志，即我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式從過(guò)去的高速增長(zhǎng)進(jìn)入到高質(zhì)量增長(zhǎng)的時(shí)代。新時(shí)代將來(lái)要邁向的是2050年社會(huì)主義現(xiàn)代化的強(qiáng)國(guó)，那個(gè)時(shí)候要實(shí)現(xiàn)一系列民生福祉的目標(biāo)。與我們行業(yè)最主要相關(guān)的是住有所居。新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)，在十九大報(bào)告中能夠體現(xiàn)出來(lái)的內(nèi)容有：
對(duì)于市場(chǎng)宏觀發(fā)展方向的描述。
與土地相關(guān)的改革和城市群（即城市發(fā)展模式、發(fā)展形態(tài)）的一些調(diào)整和變化。
與稅制和金融體制，尤其是金融監(jiān)管體系方面改革的問(wèn)題。
如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。
經(jīng)過(guò)2015年去庫(kù)存；2016年開(kāi)始比較嚴(yán)厲的調(diào)控；十九大以后，又定義整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。所以大家都非常關(guān)心未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展主要有哪些特征，政策會(huì)有哪些發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)該如何把握住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，讓企業(yè)也能夠可持續(xù)發(fā)展。
二、關(guān)于新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
住房市場(chǎng)：住房結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生比較大的調(diào)整。供給量：新建商品房供給和存量住房供給結(jié)構(gòu)關(guān)系會(huì)發(fā)生變化。
在一些主要城市，二手房交易占比已經(jīng)超過(guò)了新房，在穩(wěn)定的市場(chǎng)體系里，如美國(guó)，現(xiàn)在每年新建住房交易大概是70萬(wàn)-80萬(wàn)套的水平，存量住房有500萬(wàn)套。慢慢在住房市場(chǎng)供給過(guò)程中，存量房供給會(huì)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
房子供應(yīng)數(shù)量基本解決了，政府從應(yīng)急性直接參與供給的行為會(huì)減少，未來(lái)更多的是通過(guò)政府支持下的市場(chǎng)供給來(lái)提供側(cè)性、保障性住房。這次也提到“多渠道保障、多主體供給”。住房保障方式會(huì)發(fā)生變化，重點(diǎn)會(huì)支持棚戶(hù)區(qū)改造、危舊房改造，從這個(gè)方向去轉(zhuǎn)向。
住房需求：有人說(shuō)房子總量均衡，只不過(guò)是結(jié)構(gòu)性矛盾，有的人說(shuō)還差很多，就看站在什么樣的角度去看待這個(gè)問(wèn)題。如，北京市需求還是非常旺盛，供給顯得不足。但從全國(guó)大的市場(chǎng)概念上來(lái)看，改善性需求、更新需求、人口遷移導(dǎo)致的需求，未來(lái)會(huì)占主導(dǎo)地位。享受型需求，即第二住房、進(jìn)階性住房，還有一些特殊群體的需求，青年公寓、適老住宅（國(guó)外叫做active senior）。
過(guò)去這個(gè)行業(yè)靠投資，但是未來(lái)新增投資空間會(huì)逐漸減少，因?yàn)榻ㄔO(shè)量已經(jīng)足夠大了，從1995-2016年，住房建設(shè)投資占全社會(huì)投資比重超過(guò)8%左右的國(guó)際頂尖水平。實(shí)際上未來(lái)投資可能更多的是改善型、維護(hù)維修改造類(lèi)的支出，住房消費(fèi)自住比重可能會(huì)下降，租賃需求會(huì)上升，所以與租賃住房相關(guān)消費(fèi)支出潛力非常巨大。
商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在總體上空間供給過(guò)剩，新建需求減少，但是用途調(diào)整、更新改造的需求增加的很多。過(guò)去一些不是非常好的物業(yè)占了非常好的位置，這些地方有了很多增值型改造投資的機(jī)會(huì)。
在商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求增加了，資產(chǎn)管理、運(yùn)行管理、非房地產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理，將來(lái)會(huì)成為跟商用房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域里主要的活動(dòng)。
租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)也非常巨大。今天的活動(dòng)叫商辦不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上商業(yè)房地產(chǎn)里或商用房地產(chǎn)里，英文里有一個(gè)詞是“收益性房地產(chǎn)”，把出租公寓、出租住宅也是歸到這一類(lèi)里。商用地產(chǎn)里產(chǎn)生收益的不動(dòng)產(chǎn)里，跟寫(xiě)字樓類(lèi)似的，還有一類(lèi)叫公寓。美國(guó)公寓市場(chǎng)有多大住著3800多萬(wàn)人，有2000多萬(wàn)套房子，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出1.3萬(wàn)億美元/年，提供1200多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。這是屬于相對(duì)高端一些的市場(chǎng)發(fā)展，而且租賃市場(chǎng)發(fā)展，住房消費(fèi)類(lèi)支出的增加也是最后歸結(jié)到房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。大家覺(jué)得德國(guó)不太關(guān)心房地產(chǎn)問(wèn)題，市場(chǎng)也很穩(wěn)定，但是德國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在GDP當(dāng)中占的份額仍然非常高，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的消費(fèi)。
這就會(huì)給我們行業(yè)帶來(lái)很多發(fā)展機(jī)會(huì)，就是如何去做owner、owner+manager，如何圍繞這些資產(chǎn)去開(kāi)展相關(guān)的金融服務(wù)，會(huì)提供很多機(jī)會(huì)。由于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也讓房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始慢慢思考如何從過(guò)去以機(jī)會(huì)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為主的業(yè)務(wù)模式，向增值型、收益型機(jī)會(huì)的覆蓋。從投資角度來(lái)說(shuō)，高質(zhì)量增長(zhǎng)階段，機(jī)會(huì)型肯定也還會(huì)有，但是更多機(jī)會(huì)會(huì)在增值型投資領(lǐng)域。另外現(xiàn)有資產(chǎn)大量慢慢流動(dòng)起來(lái)，能夠進(jìn)入市場(chǎng)，也會(huì)提供收益型投資的機(jī)會(huì)。
未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)比較重要的趨勢(shì)是市場(chǎng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度可能會(huì)放緩，跟經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)的變化，包括人口城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)跨越最高峰階段。當(dāng)然還有很多原因，如政府調(diào)控的決心，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，如我們?nèi)蠊?jiān)戰(zhàn)，其中一個(gè)是防風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)是跟房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上這個(gè)概念越來(lái)越強(qiáng)化。另外我們也在強(qiáng)調(diào)住房要回歸居住的屬性，過(guò)去房?jī)r(jià)單向長(zhǎng)期的增長(zhǎng)趨勢(shì)會(huì)有所轉(zhuǎn)變。
另外會(huì)給我們這個(gè)行業(yè)提供很多新的發(fā)展機(jī)會(huì)。如租賃市場(chǎng)，從更廣義范圍來(lái)講，這個(gè)行業(yè)會(huì)有很多新的形態(tài)出現(xiàn)；從物業(yè)用途上，可能會(huì)有更多的細(xì)分；從市場(chǎng)區(qū)域上，過(guò)去關(guān)心國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，現(xiàn)在國(guó)際市場(chǎng)也非常重要，尤其是“一帶一路”；過(guò)去關(guān)注核心城市、三四線城市，未來(lái)可能城市群覆蓋區(qū)域里會(huì)有更多的機(jī)會(huì)，即城市和城市之間聯(lián)結(jié)的地帶會(huì)給我們帶來(lái)很多的機(jī)會(huì)，業(yè)務(wù)模式、商業(yè)模式都會(huì)發(fā)生很多的變化；投資的方向，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（銀發(fā)產(chǎn)業(yè)）、租賃市場(chǎng)、信息服務(wù)、與科技的融合，以及一些新的健康的高質(zhì)量的生活理念，這些都給我們這個(gè)行業(yè)提供了很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。
我過(guò)去一直在講，房地產(chǎn)的發(fā)展最開(kāi)始是位置、位置還是位置，中段開(kāi)始關(guān)注管理問(wèn)題，提供更好的解決方案。因?yàn)閮H找到一個(gè)好的位置，未必找到最高、最佳的使用方式。所以現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)好的管理，好的管理要有賴(lài)于跟金融高度融合，把不動(dòng)產(chǎn)變得可以流動(dòng)起來(lái)，就又變成了金融、金融還是金融。所以房地產(chǎn)企業(yè)的角色也在從單一角色向多重角色轉(zhuǎn)變，專(zhuān)業(yè)化變得更加重要�，F(xiàn)在行業(yè)里共享空間、聯(lián)合辦公空間，如城市更新改造、室內(nèi)環(huán)境關(guān)注，包括智能物業(yè)。
中國(guó)住宅市場(chǎng)相對(duì)飽和，因?yàn)槿丝诤褪袌?chǎng)占到全球規(guī)模的比重相對(duì)飽和，我們的人口占19%，但商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模只占全球6%�？梢怨┩顿Y者投資的房地產(chǎn)占比非常小，所以有發(fā)展空間。我們現(xiàn)在還處在從增長(zhǎng)到成熟過(guò)渡的過(guò)程當(dāng)中，離穩(wěn)定期還有一段距離，專(zhuān)業(yè)能力更多體現(xiàn)在如何把一個(gè)快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)變成一個(gè)成熟的市場(chǎng)，這里需要我們做非常多的工作。這里有很多發(fā)展的機(jī)會(huì)，很多機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，叫建倉(cāng)。過(guò)去商業(yè)房地產(chǎn)更多的是開(kāi)發(fā)商持有或者使用者持有，未來(lái)可能更多要向一些機(jī)構(gòu)投資者、機(jī)構(gòu)資本去持有。
政策取向。十九大報(bào)告中有一段話講得非常清楚，我稍微花點(diǎn)時(shí)間再跟大家解釋一下。要落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。
我感覺(jué)這個(gè)定位實(shí)際上是為未來(lái)住房市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然非居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)應(yīng)不能夠用來(lái)炒，基本原則定位了，要充分發(fā)揮住房的使用功能，有效去引導(dǎo)住房投資，遏制住房投機(jī)行為，讓住房逐漸回歸其居住屬性。
很多人說(shuō)房子是住和投資是兩個(gè)屬性，資產(chǎn)的屬性和居住的屬性，但實(shí)際上“炒”是投資的一種特殊的形式。
“不是用來(lái)炒的”，比如現(xiàn)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，如果大家都不去買(mǎi)房子，租賃市場(chǎng)房源從哪里來(lái)呢？我們做過(guò)很多研究發(fā)現(xiàn)，幾乎所有國(guó)家租賃市場(chǎng)當(dāng)中，個(gè)體的出租人，即房東是個(gè)人、家庭的情況，所提供的房源都會(huì)占到70%，甚至還要高。政府和一些機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)當(dāng)中占的份額只有25%-30%。實(shí)際上引導(dǎo)投資是很重要的，投機(jī)確實(shí)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定會(huì)有非常大的損害，也會(huì)帶來(lái)很多市場(chǎng)泡沫等負(fù)作用，所以要遏制投機(jī)。
通過(guò)什么樣的方式保住“住”呢？要完善基礎(chǔ)性制度，建立促進(jìn)住房市場(chǎng)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)基礎(chǔ)制度，主要是住房制度的完善，來(lái)讓房子回歸住的屬性。與住房制度相關(guān)的，包括：土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、住房保障、政策性住房金融，都屬于與基礎(chǔ)性制度相關(guān)的內(nèi)容。
用長(zhǎng)效機(jī)制去“管住炒”。我理解長(zhǎng)效機(jī)制更多是用來(lái)去穩(wěn)定這個(gè)市場(chǎng)的，其中包括土地供應(yīng)的政策、金融監(jiān)管的政策、相關(guān)稅制、公共服務(wù)提供方式的改革、市場(chǎng)參與者行為的規(guī)范，都屬于“管住炒”范疇里的長(zhǎng)效機(jī)制內(nèi)容。如土地機(jī)制，現(xiàn)在開(kāi)始探索建立房地產(chǎn)多元化的供地機(jī)制。
現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)房子的供應(yīng)要多主體供應(yīng)，但如果土地的供應(yīng)只有一個(gè)渠道，也只有一種類(lèi)型的人可以拿到土地，我們還沒(méi)有成為多元化的供應(yīng)。最近修訂《土地管理法》里關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地如何進(jìn)入市場(chǎng)，城鎮(zhèn)低效利用的國(guó)有土地怎么再開(kāi)發(fā)，這些都是增加新的土地供給的來(lái)源，同時(shí)也會(huì)引來(lái)一些住房或空間新的供給主體。
稅制改革。最近大家討論比較多，我自己感覺(jué)房地產(chǎn)稅制改革最主要是保障住房消費(fèi)，對(duì)投資要保持中性，打擊住房投機(jī)，讓房地產(chǎn)的升值能夠在投資者和社會(huì)之間要合理分享，這是大致的邏輯。希望能夠在入口時(shí)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化的契稅來(lái)引導(dǎo)大家購(gòu)買(mǎi)行為；出口，通過(guò)個(gè)稅來(lái)調(diào)節(jié)收益分配。持有期的稅更多是和我們財(cái)政預(yù)算、財(cái)政稅收體制改革相關(guān)聯(lián)，是在中長(zhǎng)期可能會(huì)成為一個(gè)財(cái)政收入的來(lái)源，但是目前關(guān)于這個(gè)問(wèn)題還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到必要的共識(shí)。這個(gè)稅制不變，長(zhǎng)期穩(wěn)定、公開(kāi)透明，不需要根據(jù)市場(chǎng)情況，今天增加兩個(gè)點(diǎn)，明天減兩個(gè)點(diǎn)，增加兩個(gè)點(diǎn)是新政，減兩個(gè)點(diǎn)也是新政，不是這樣的，是一套穩(wěn)定的體系，可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)任何情況下的變化。房地產(chǎn)稅制的立法和實(shí)施的改革，是針對(duì)所有跟入口跟出口、跟持有相關(guān)稅的體系的改革。當(dāng)然最近大家最關(guān)注的還是房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅到目前為止非常難以形成共識(shí)，就是我們做這個(gè)事情的目的是什么。如果大家要想做這件事情，可能首先就這個(gè)目的、目標(biāo)要達(dá)成共識(shí)，但這個(gè)共識(shí)非常難達(dá)成。有的人說(shuō)為了調(diào)控市場(chǎng)，有的人說(shuō)為了劫富濟(jì)貧，為了促進(jìn)公平，有的人說(shuō)為了讓政府的財(cái)政收入增加，有的人說(shuō)為了讓那些空房子拿出來(lái)使用，有各式各樣的說(shuō)法。但不管怎么說(shuō)，稅本身有自己應(yīng)該去發(fā)揮的功能。
多主體供給。土地來(lái)源可能會(huì)多元，住房來(lái)源也要適當(dāng)考慮是不是開(kāi)發(fā)商才能建房子，非開(kāi)發(fā)商也能建房子，這樣會(huì)增加新的供應(yīng)主體。存量房市場(chǎng)占的規(guī)模越來(lái)越大，租賃住房市場(chǎng)占的份額會(huì)越來(lái)越大，這兩者在住房市場(chǎng)當(dāng)中也會(huì)形成供給。因?yàn)榇媪糠恳部梢詽M(mǎn)足需求。
多渠道保障。如何發(fā)揮社會(huì)的力量，讓大家能夠都來(lái)參與�，F(xiàn)在住房保障就是政府自己一家在做這個(gè)事情，很少有非政府的參與，實(shí)際上最直接的是有沒(méi)有可能有非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與，過(guò)去住房合作社能否回來(lái)？因?yàn)楹献髯》靠赡芤彩且粋�(gè)住房供應(yīng)的方式，也可以參與到保障的概念當(dāng)中來(lái)。開(kāi)發(fā)商是否也應(yīng)該可以參與？因?yàn)榭梢猿蔀橐粋�(gè)商業(yè)的模式，但可能主要是一些制度，管理的政策還不是非常完善，所以沒(méi)有辦法參與。在保障過(guò)程中，各個(gè)地方的形態(tài)應(yīng)該是什么樣的，中央和地方應(yīng)該各自如何分工合作，這些都是可以討論的問(wèn)題。
租購(gòu)并舉。大家解讀也非常多，而且這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把它當(dāng)做重點(diǎn)，租買(mǎi)是住房消費(fèi)的兩種基本形式，影響家庭租買(mǎi)選擇的主要因素：人的特征，是流動(dòng)的、年輕、剛結(jié)婚的還是年紀(jì)大的、收入；成本，房子價(jià)格、租金、通脹、交易成本等，實(shí)際上是人和房如何最好的去匹配。但在中國(guó)，住房選擇影響因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出前面列舉跟經(jīng)濟(jì)性相關(guān)的內(nèi)容，包括傳統(tǒng)、制度性缺陷，租賃市場(chǎng)不規(guī)范，住房?jī)r(jià)格漲得快，有的人覺(jué)得我早晚要買(mǎi)房，價(jià)格又漲得這么快，今天不買(mǎi)，明年再買(mǎi)的話，這一年就白干了，所以買(mǎi)得越晚越虧。地方政府為租賃住房承租人提供公共住房意愿，因?yàn)楹芏嗟胤綖榱丝刂迫丝�，愿意他們�(yōu)槲覀兲峁┝畠r(jià)的勞動(dòng)力，但不愿意給他們提供公共服務(wù)。
發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)。所以首先要打造一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境，要改善供給，培育租賃企業(yè)，完善立法，加快服務(wù)平臺(tái)建設(shè)；重點(diǎn)是面向新市民，新型城鎮(zhèn)化最大的問(wèn)題是如何提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，讓不具備貸款買(mǎi)房能力的人先租上房子住。最近研究德國(guó)一些經(jīng)驗(yàn)，為什么市場(chǎng)穩(wěn)定，為什么大家愿意租房子？市場(chǎng)穩(wěn)定很重要的一個(gè)理由是租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)有利于數(shù)的穩(wěn)定，大家不用跳著腳夠著去買(mǎi)房子，先租房住，有能力再買(mǎi)房住，市場(chǎng)穩(wěn)定以后，人們更不著急買(mǎi)房子，就變成了一個(gè)良性循環(huán)。我們現(xiàn)在是一個(gè)惡性循環(huán)。我們強(qiáng)調(diào)發(fā)展租賃市場(chǎng)，并不是歧視住房所有權(quán)，有人說(shuō)是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，有點(diǎn)想得太遠(yuǎn)了。
堅(jiān)持發(fā)展多主體供應(yīng)、供給多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住有所居�，F(xiàn)在研究住有所居階段性目標(biāo)是什么，跟住房數(shù)量、質(zhì)量密切相關(guān)。聯(lián)合國(guó)一直在關(guān)注住房宜居問(wèn)題、住房政策問(wèn)題，世界人居大會(huì)專(zhuān)門(mén)有一個(gè)住房政策，提出住房政策也是在關(guān)注，如有沒(méi)有一個(gè)清晰的住房政策，是不是實(shí)現(xiàn)了包容的住房，有沒(méi)有歧視，住房的可支付性如何，住房質(zhì)量和數(shù)量是否適當(dāng)，是否還有大量非正規(guī)住宅存在，有沒(méi)有做更新的計(jì)劃。住有所居是一個(gè)目標(biāo)，不管是基礎(chǔ)性制度還是長(zhǎng)效機(jī)制，目標(biāo)都是要實(shí)現(xiàn)住有所居。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講的這些內(nèi)容，如何多主體供應(yīng)、多渠道保障、發(fā)展租賃市場(chǎng)應(yīng)該有哪些具體措施，更加具體化。
穩(wěn)中求進(jìn)是我們工作總的基調(diào)，房地產(chǎn)穩(wěn)定也是非常大的重要的作用，所以這里面非常強(qiáng)調(diào)要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。如果我們的政策可能會(huì)影響市場(chǎng)的穩(wěn)定，不再跟過(guò)去那么連續(xù)了，突然有一個(gè)什么東西出現(xiàn)在這個(gè)地方，就會(huì)有偽這樣一個(gè)政策的初衷，出現(xiàn)的可能性就不大。
時(shí)間關(guān)系就講這么多，供大家參考，謝謝大家！
新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷
歐陽(yáng)捷：非常感謝劉凱總邀請(qǐng)我們來(lái)跟大家分享關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新路徑。今天會(huì)議是中國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展論壇，我不知道為什么我們能到這里來(lái)講，可能有點(diǎn)差異，但有一個(gè)共同點(diǎn)，即都是持有資產(chǎn)，那么邏輯可能是一樣的�；诖耍覀兇笾懽觼�(lái)跟大家分享一些看法。
什么是新時(shí)代？新時(shí)代就是日益增長(zhǎng)的人民美好生活的需要與發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。
不平衡。商業(yè)地產(chǎn)在一二線城市是豐盛的，在三四線城市是匱乏的、短缺的。全國(guó)一二線城市現(xiàn)在購(gòu)物中心總量在大幅增長(zhǎng)，每年大概以400座購(gòu)物中心速度在新開(kāi)業(yè)，2016年，全國(guó)購(gòu)物中心接近5000座。這時(shí)候發(fā)現(xiàn)這些購(gòu)物中心分布不均衡，在一線城市分布非常多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)一線城市平均有120座購(gòu)物中心，其中上海城市購(gòu)物中心還在增長(zhǎng)，現(xiàn)在上海是最多的，去年達(dá)到180座，而今年年底據(jù)說(shuō)要達(dá)到230座，意味著一個(gè)購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口大概是11萬(wàn)人左右。因?yàn)樯虾?400萬(wàn)人，如果230座購(gòu)物中心的話，就11萬(wàn)人。靜態(tài)覆蓋人口就是男女老少、能動(dòng)不能動(dòng)的，每星期都來(lái)一趟，也就是每天客流量是1.6萬(wàn)人左右。一個(gè)購(gòu)物中心如果是10萬(wàn)平方米的話，1.6萬(wàn)人，這個(gè)購(gòu)物中心根本養(yǎng)不活。
統(tǒng)計(jì)購(gòu)物中心面積大致在5萬(wàn)平方米以上，有的購(gòu)物中心體量非常大，可能達(dá)到15萬(wàn)平方米、20萬(wàn)平方米，這樣其實(shí)購(gòu)物中心絕大多數(shù)是生不如死。上海購(gòu)物中心有80%是不盈利的。
二線城市是否會(huì)好一點(diǎn)？一個(gè)購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口大概21萬(wàn)人，這些二線城市有的購(gòu)物中心數(shù)量偏少，有的購(gòu)物中心數(shù)量偏多，不均衡。一線、二線購(gòu)物中心體量趨于飽和，有的甚至過(guò)剩。但是結(jié)構(gòu)中間還有不均衡，如合肥，在各個(gè)商圈里購(gòu)物中心總量不一致，有的地方面積很少，購(gòu)物中心數(shù)量很少，有的商圈面積很大，購(gòu)物中心數(shù)量也很多，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)檫^(guò)去有一句古話叫鬧市。在這種集中情況下，購(gòu)物中心之間相互競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。
未來(lái)怎么辦？一二線城市沒(méi)有這么多購(gòu)物中心了，就像寫(xiě)字樓集中在一二線城市，能否往三四線城市走呢？對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講，未來(lái)有機(jī)會(huì)，因?yàn)槿丝谠诓煌鞘衼?lái)看，一二線和三四線城市人口相比，三四線城市人口并不見(jiàn)得少，同時(shí)一二線城市購(gòu)物中心占比更多，三四線城市購(gòu)物中心占比更少，這時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)三四線城市大量人口沒(méi)有地方可去。我們還在一些傳統(tǒng)的沿街商業(yè)、步行街、批發(fā)市場(chǎng)去買(mǎi)東西，三四線城市未來(lái)會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
過(guò)去一二線城市開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量比較多，而三四線購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量比較少，意味著這個(gè)市場(chǎng)是有機(jī)會(huì)的。在這種情況下，三四線城市購(gòu)物中心能夠靜態(tài)覆蓋多少人口？我們已經(jīng)看到的這些城市已經(jīng)有的購(gòu)物中心加起來(lái)，平均靜態(tài)覆蓋人口是25萬(wàn)人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二線城市，更超過(guò)了一線城市。在這種情況下，我們還有很多城市其實(shí)是沒(méi)有購(gòu)物中心的，如果把這些再加起來(lái)，靜態(tài)覆蓋人口數(shù)量會(huì)更加大。
很多人說(shuō)到三線城市以后，能不能有購(gòu)物中心生存的基礎(chǔ)呢？沒(méi)有消費(fèi)力。恰恰相反，江蘇省所有城市居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)率，南京是最發(fā)達(dá)的地區(qū)，南京在其中偏低，蘇南地區(qū)相比蘇中地區(qū)、蘇北地區(qū)，越是發(fā)達(dá)的地方人均消費(fèi)增長(zhǎng)率越低，為什么？基數(shù)大。所以從這個(gè)情況來(lái)看，南京也好、無(wú)錫也好、蘇州也好，消費(fèi)增長(zhǎng)率都非常低。也就是說(shuō)，這些三線城市現(xiàn)在可能消費(fèi)能力不強(qiáng)，但是未來(lái)增長(zhǎng)速度會(huì)更加快。不僅如此，可以看到湖北也同樣，社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率，武漢并不在前列，而且越來(lái)越落后。
品牌密碼曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)分析，需三四線城市的女性消費(fèi)狀況做了調(diào)研，調(diào)研結(jié)果令我們大吃一驚，調(diào)研結(jié)果有幾個(gè)特點(diǎn)：
進(jìn)口品牌購(gòu)買(mǎi)意愿是百分之百增長(zhǎng)。一二線城市進(jìn)口品牌購(gòu)買(mǎi)意愿其實(shí)已經(jīng)大幅下降了，曾經(jīng)到過(guò)沈陽(yáng)，這座城市是商業(yè)非常過(guò)剩的城市，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的、在建設(shè)德國(guó)和規(guī)劃將要建設(shè)的購(gòu)物中心總量加起來(lái)達(dá)到4200萬(wàn)平方米，意味著825萬(wàn)人口，平均每一個(gè)人擁有一個(gè)豪華衛(wèi)生間，不管他去不合去夠中心。他們有一個(gè)金廊工程，長(zhǎng)23公里，誰(shuí)會(huì)逛23公里走這條街。當(dāng)時(shí)我們走金廊第一段路，大概1公里不到的地區(qū)，就看到3個(gè)LV包店。到底誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？政府官員嗎？顯然不是。是企業(yè)家嗎？他們可能到海外去買(mǎi)了。大家想想看誰(shuí)在買(mǎi)這個(gè)包。所以我們一直沒(méi)有想明白這個(gè)問(wèn)題。遼寧省很多三四線城市的人跑到沈陽(yáng)去買(mǎi)LV包，意味著他們對(duì)于進(jìn)口品牌的消費(fèi)意愿其實(shí)大大增強(qiáng)的。
品牌忠誠(chéng)度，一二線城市品牌忠誠(chéng)度偏高，68%，三四線城市依然不低，超過(guò)了60%，特別重要的是，女性在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)東西，人均網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)率，三四線城市達(dá)到1700多元，一二線城市只有2000元，三四線城市增長(zhǎng)率76%，一二線城市增長(zhǎng)率只有75%，意味著未來(lái)很多人買(mǎi)東西時(shí)，當(dāng)?shù)貨](méi)有好的購(gòu)物中心可以消費(fèi)時(shí)，我們會(huì)選擇網(wǎng)購(gòu)，而且網(wǎng)購(gòu)增長(zhǎng)速度導(dǎo)致未來(lái)消費(fèi)額很快接近甚至超過(guò)一二線城市。所以未來(lái)三四線城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)還是會(huì)非常大的。
注意到一個(gè)現(xiàn)象，三四線城市生活相對(duì)比較安逸，而且很多人有時(shí)間，女性可以帶著老公和孩子家庭式消費(fèi)，會(huì)把這些錢(qián)花在家庭上。沖動(dòng)性消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市和二線城市。在北京，相信在座很多女孩子其實(shí)沒(méi)有太多時(shí)間去逛街，但三四線城市他們有很多時(shí)間去逛街。未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展空間還會(huì)非常大，預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)購(gòu)物中心每年以400家左右速度開(kāi)業(yè)的話，未來(lái)可能會(huì)達(dá)到1萬(wàn)座購(gòu)物中心，那時(shí)候城鎮(zhèn)人口超過(guò)10億人，每一座購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口只有10萬(wàn)人左右。
大家可能會(huì)說(shuō)，10萬(wàn)人口靜態(tài)覆蓋一個(gè)購(gòu)物中心是要餓死的。那個(gè)時(shí)候人均客單價(jià)會(huì)比現(xiàn)在要增長(zhǎng)多得多，可能會(huì)翻一番，反過(guò)來(lái)意味著相當(dāng)于現(xiàn)在一個(gè)購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口20萬(wàn)人。消費(fèi)能力增長(zhǎng)、消費(fèi)水平增加、消費(fèi)客單價(jià)增加了，消費(fèi)就能夠支撐未來(lái)購(gòu)物中心了。
我們?cè)?jīng)看到一些數(shù)據(jù)，一線城市客單價(jià)100元左右，三四線城市平均客單價(jià)是50元左右，二線城市大致也在50元左右，所以未來(lái)三線城市還是有非常多市場(chǎng)機(jī)會(huì)的。
如果大家都到三線城市去，可以看到三線城市有多少市場(chǎng)機(jī)會(huì)？統(tǒng)計(jì)了一下，三四線城市的個(gè)數(shù)加起來(lái)有100多個(gè)，如果按照購(gòu)物中心靜態(tài)覆蓋人口來(lái)計(jì)算，匡算下來(lái)需要1000座購(gòu)物中心，這與未來(lái)5000座購(gòu)物中心市場(chǎng)空間相比，是不是三四線城市只有這么一點(diǎn)空間了呢？剩下的空間在哪里呢？可能未來(lái)購(gòu)物中心還會(huì)向五線，甚至六線城市轉(zhuǎn)移�，F(xiàn)在一定要到三四線城市擴(kuò)張，如果現(xiàn)在不去跑馬圈地，未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)空間可能就沒(méi)了。所以必須要加速跑馬圈地，快速布局，再過(guò)十年，整個(gè)市場(chǎng)空間就到達(dá)天花板，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)再?zèng)]有空間了。
對(duì)于品牌商家也一樣，現(xiàn)在招商難，未來(lái)可能無(wú)招商，因?yàn)樗匈?gòu)物中心布局已經(jīng)完畢，再招商也沒(méi)有機(jī)會(huì)了�，F(xiàn)在品牌商家如果不沉到三四線城市，未來(lái)也沒(méi)有機(jī)會(huì)到三四線城市。
衢州是三省通衢，以前三個(gè)省都不管，安徽、浙江和福建都不管的地方，土匪橫行。我們?cè)谀抢锝艘粋�(gè)購(gòu)物中心之后，發(fā)現(xiàn)非常火，因?yàn)榈胶贾萑ゲ环奖�，到合肥去不方便，到廈門(mén)去也不方便，所以那個(gè)地方的市場(chǎng)反而非常好。當(dāng)我們開(kāi)業(yè)之前，很多品牌商家覺(jué)得這個(gè)地方怎么能去呢？太遠(yuǎn)了，根本看不見(jiàn)。但一開(kāi)業(yè)之后，發(fā)現(xiàn)客流量怎么這么大，所以想進(jìn)來(lái)時(shí)，沒(méi)機(jī)會(huì)了，因?yàn)槿珴M(mǎn)了。
三四線城市如果選點(diǎn)好、選的準(zhǔn)，未來(lái)就會(huì)有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。購(gòu)物中心現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)體和業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，我們搶占空白板塊，會(huì)占有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。我們?cè)谶M(jìn)口一些二線城市時(shí)，那時(shí)候這些區(qū)域板塊里還沒(méi)有購(gòu)物中心，這些區(qū)域板塊中間依然有空白點(diǎn)，我們必須搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì)。如果二線城市找不到合適地方時(shí)，我們必須要向三線城市去進(jìn)發(fā)。
對(duì)于未來(lái)可能有很多城市確實(shí)已經(jīng)過(guò)剩、已經(jīng)飽和的，怎么辦？未來(lái)就要突發(fā)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，超越別人，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)如何差異化競(jìng)爭(zhēng)？回到十九大報(bào)告提出的不充分的矛盾。什么是不充分？不充分就是物質(zhì)得到一定滿(mǎn)足，但精神依然非常匱乏�，F(xiàn)在有一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，消費(fèi)占比在不斷上升，但消費(fèi)零售總額增速卻在下降。這里反映出一個(gè)背向增長(zhǎng)，意味著現(xiàn)在商業(yè)環(huán)境并不理想。全國(guó)百家重點(diǎn)大型零售商業(yè)銷(xiāo)售額的增速是直線下滑的，從去年到今年都是負(fù)增長(zhǎng)。百家大型企業(yè)都是這樣，更何況更多的中小企業(yè)呢。
購(gòu)物中心、百貨如果區(qū)分來(lái)看，拖累整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的主要是以百貨為主，購(gòu)物中心情況相對(duì)好一點(diǎn)，百貨差一些。為什么會(huì)是這樣呢？（圖）是一個(gè)非常著名的全國(guó)可能排到前50強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，做了一個(gè)商業(yè)模式，我星期天去了一趟，商業(yè)非常之蕭條，是商業(yè)體量過(guò)剩還是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，還是電商沖擊？這些情況都會(huì)存在，未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是自相殘殺的，在一個(gè)商業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，政府規(guī)劃了很多商業(yè)中心，當(dāng)時(shí)政府推出來(lái)的時(shí)候說(shuō)：未來(lái)不會(huì)在這兒再放商業(yè)了。但覺(jué)得商業(yè)做得不錯(cuò)時(shí)，為了加速整個(gè)城市的更新，再一次推出新的商業(yè)體量，所以導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。不僅如此，電商沖擊、無(wú)人便利店等等都會(huì)沖擊現(xiàn)在的商業(yè)。
另外一個(gè)現(xiàn)象，全國(guó)總?cè)丝谠鏊龠�在增長(zhǎng)，但是零售總額增速卻在下降。這時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)這種電商的競(jìng)爭(zhēng)也好、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也好，都沒(méi)有讓我們的市場(chǎng)蛋糕變得更大，反過(guò)來(lái)使銷(xiāo)售總額增速卻在往下走。背后原因其實(shí)不是新零售帶來(lái)的價(jià)值，有人新零售的概念，大家都覺(jué)得這是非常好的概念，未來(lái)可能會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)蛋糕大幅度增加。兩年過(guò)去了，根本沒(méi)有。因?yàn)椤熬�上只是渠道，電商只是工具”，我2015年講這句話時(shí)，我旁邊一個(gè)電商老板說(shuō)你們開(kāi)發(fā)商上傲慢的。我一直想著這句話，作為開(kāi)發(fā)商的人而言，我們是不是非常傲慢呢？去年，他破產(chǎn)了，最后被別人收購(gòu)掉了。從本質(zhì)上來(lái)講，可能我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的理解還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，新零售是線上+線下+物流，如果沒(méi)有新零售的話，有沒(méi)有物流？如果沒(méi)有線上的話，有沒(méi)有線下？所以新零售其實(shí)本質(zhì)上不能改變商業(yè)的本質(zhì)，僅僅是一個(gè)渠道，僅僅是一個(gè)工具而已。
即便是新零售出來(lái)之后，電商銷(xiāo)售增速同比是增長(zhǎng)還是下降呢？其實(shí)電商也很怕，為什么？因?yàn)槲磥?lái)的市場(chǎng)空間不會(huì)提供更大的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間了，所以電商依然很怕，提出新零售概念依然解決不了這些問(wèn)題。電商對(duì)購(gòu)物中心還是有沖擊的，而且這個(gè)沖擊正在減弱，但絕不會(huì)消失。
什么原因?qū)е抡麄�(gè)實(shí)體增速在下降？主要有三個(gè)原因：
新生人口逐步下降。出生的小孩越來(lái)越少時(shí)，這塊市場(chǎng)蛋糕就會(huì)越來(lái)越小。
老齡化。李光耀曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話：老齡化讓日本的前景十分黯淡，因?yàn)槔夏耆瞬惶M(fèi)，吃得吃過(guò)了，穿得穿過(guò)了，用得用過(guò)了，沒(méi)有什么東西讓他更多留念，這時(shí)候老年人就會(huì)讓我們的消費(fèi)慢慢走向減少。
對(duì)物質(zhì)消費(fèi)的欲望正在慢慢減退。我們現(xiàn)在對(duì)吃穿用還有更強(qiáng)烈的愿望嗎？我們正在慢慢淡化。很多人覺(jué)得LV包非常好，但是現(xiàn)在買(mǎi)LV包的人慢慢變得少了，女孩子穿高跟鞋的越來(lái)越少了，穿拖鞋的越來(lái)越多了。不管是吃的也好、用的也好，都已經(jīng)增速在下降，而穿的增速已經(jīng)變成負(fù)增長(zhǎng)了，已經(jīng)淡化了。
未來(lái)市場(chǎng)蛋糕雖然還在變大，但未來(lái)不會(huì)變得更大了，人均收入水平還在增長(zhǎng)，這時(shí)候我們的錢(qián)都想去干什么？快進(jìn)入到了一個(gè)不知道要消費(fèi)什么時(shí)候的時(shí)代了。
對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講，過(guò)去的購(gòu)物中心是買(mǎi)東西的，但是現(xiàn)在購(gòu)物中心還處在3.0時(shí)代，是指過(guò)去的純零售購(gòu)物中心，現(xiàn)在純零售購(gòu)物中心基本不存在，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。最重要的是帶來(lái)一種體驗(yàn)式消費(fèi)。2008年，新城控股最早做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)時(shí)非常期望引進(jìn)百貨店，把百貨引進(jìn)到我們廣場(chǎng)里來(lái)，但是那時(shí)候百貨集體封殺我們，因?yàn)橹滥阋坏┏鰜?lái)之后，它就完了。結(jié)果我們就沒(méi)辦法引進(jìn)百貨，所以整個(gè)招商進(jìn)程耽誤了整整一年時(shí)間。但是最后我們發(fā)現(xiàn)如果引不進(jìn)百貨，我們是否變化一下思路，所以我們做了三分天下：餐飲、快時(shí)尚+零售配套。最后不期然間，到2012年，發(fā)現(xiàn)百貨被電商沖擊的一塌糊涂時(shí)，我們?nèi)痔煜伦兂闪艘I(lǐng)的潮流，這不是我們想去主流引領(lǐng)潮流，而是不經(jīng)意之間我們變成了引領(lǐng)潮流。所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了以體驗(yàn)式為主的商業(yè)，但這是不是就能夠抵御整個(gè)零售增速的下降呢？抵御不了。很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心面臨更大的危機(jī)，這個(gè)危機(jī)在于科技可以讓購(gòu)物足不出戶(hù)。有人說(shuō)購(gòu)物中心有魔鏡，女孩子在那兒試衣服時(shí)，對(duì)著鏡子可以去買(mǎi)。但是我們想想這個(gè)魔鏡如果放到我們家里來(lái)，可以在家里面去看魔鏡，在家里點(diǎn)擊評(píng)論、網(wǎng)上下單、送貨上門(mén)，我們還要去逛購(gòu)物中心。無(wú)人商店有意義嗎？當(dāng)然有價(jià)值，但是我們不要去逛時(shí)，無(wú)人商店也無(wú)濟(jì)于事。以后無(wú)人機(jī)的出現(xiàn)，那個(gè)時(shí)候我們只要是網(wǎng)上下單，接上移動(dòng)的無(wú)人商店，隨時(shí)用直升機(jī)把東西送到我們的陽(yáng)臺(tái)，所以未來(lái)的場(chǎng)景對(duì)于零售購(gòu)物是一個(gè)更大的挑戰(zhàn)和沖擊，這種沖擊可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的想象。
我們收入還在增長(zhǎng)，向往更好的生活場(chǎng)景，這時(shí)候怎么辦？我們要洞察人性的原始本性，人類(lèi)的原始本性到底是什么？馬斯洛理論告訴我們，在滿(mǎn)足我們基本生理需求之后，會(huì)尋求安全、社交、尊重、自我實(shí)現(xiàn)，而啟蒙文也告訴我們，在滿(mǎn)足了生命本能之后，會(huì)追求社會(huì)認(rèn)同本能，會(huì)追求自我認(rèn)同本能，還會(huì)追求解脫本能，這三者上面的部分都是精神部分。
說(shuō)精神消費(fèi)有點(diǎn)懸，精神消費(fèi)其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是你花了錢(qián)，除了一張紙，什么都沒(méi)有帶回來(lái)。如，一張門(mén)票或一張電影票。精神消費(fèi)可以總結(jié)為三個(gè)概念：1.可以體驗(yàn)感官刺激。2.可以獲得知識(shí)迭代。3.可以提升思想感悟。
比如在張家港我們引進(jìn)了一個(gè)名槍匯，在中國(guó)打不了槍?zhuān)怯嘘P(guān)系可以到人武部去打槍?zhuān)覀冊(cè)谡憬奈鍚倧V場(chǎng)引進(jìn)了獵鷹俱樂(lè)部，在這里可以真槍實(shí)彈射擊。我們?cè)?jīng)去看了一下，出來(lái)時(shí)碰到一對(duì)年輕的情侶，女孩子比男孩子很幸福，我說(shuō)你們打槍打的怎么樣？他們說(shuō)很開(kāi)心。為什么女孩子比男孩子很興奮呢？道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)榕⒆哟蚣艽虿贿^(guò)男孩子，但是打槍能打過(guò)你�？梢詾樗枷敫形蛉ベI(mǎi)單，甚至把密室逃生引進(jìn)了我們的五悅廣場(chǎng)，趙秘書(shū)長(zhǎng)可以帶著商會(huì)的同事一起去密室逃生，想想我們死里逃生之后會(huì)感悟一些什么東西呢，這是我們的解脫本能。
這個(gè)時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們其實(shí)需要體驗(yàn)人生，感悟人生。所以總結(jié)了一句話，人生其實(shí)就是四個(gè)字“體驗(yàn)+感悟”，人會(huì)體驗(yàn)，當(dāng)然豬也會(huì)體驗(yàn)，但是豬不會(huì)感悟，所以人生有更好的價(jià)值、更大的價(jià)值就在于會(huì)感悟，而且感悟是可以去分享的。
所有人其實(shí)都需要新奇特的體驗(yàn)，有了新奇特的體驗(yàn)就會(huì)有新奇特的感悟，年輕人有沒(méi)有？有。年輕人會(huì)體驗(yàn)地位、體驗(yàn)權(quán)力、體驗(yàn)刺激、體驗(yàn)探秘、體驗(yàn)榮耀。在這些東西上，他們會(huì)體驗(yàn)密室逃生，迷宮就是他們?cè)诓煌５靥矫�，尋求一種滿(mǎn)足好奇心。
兒童要不要體驗(yàn)？同樣需要體驗(yàn)，他們的體驗(yàn)在恐懼、歡樂(lè)、游樂(lè)、模仿、學(xué)習(xí)、友愛(ài)，甚至炫耀。在這個(gè)時(shí)候，有非常多的一些游藝活動(dòng)可以去滿(mǎn)足兒童的一些人性的本能。
老年人要不要體驗(yàn)？老年人同樣需要，老年人需要開(kāi)心、需要回憶、需要放下。上海電影集團(tuán)旁邊建了一個(gè)電影館，里面有很多老年人在夏天的時(shí)候跑到那邊去，為什么？那里開(kāi)著空調(diào)，最重要的是他們?cè)谄聊桓�，把他們的電影點(diǎn)出來(lái)，這些電影都是市面上從來(lái)看不到的，包括過(guò)去所有的奧斯卡金像獎(jiǎng)，甚至世界上最好的電影，全在那里都有，可以在那里消磨整整一天。在我們那個(gè)年紀(jì)，初戀之前，其實(shí)給我們一部啟蒙教育的影片是《阿詩(shī)瑪》，是影響我們整個(gè)人生的影片，在市面上看不到，在那兒可以找得到。老年人未來(lái)有閑也有錢(qián)，他們覺(jué)得他們?nèi)松塘�，體驗(yàn)太少了，會(huì)需要得到更多的體驗(yàn)，得到更多感受，而不是在吃穿和用上。
所有人其實(shí)都希望得到更多的體驗(yàn)，得到一些心靈的感悟甚至獲得一些心靈的邂逅，誰(shuí)不期望這種浪漫奇特的心靈對(duì)話呢，我們情感交融的對(duì)話其實(shí)大家都是很期望的。
所以在體驗(yàn)中獲得感悟，在感悟中獲得精神的愉悅，就是我們?cè)谌松虚g的一個(gè)最重要的價(jià)值。
感悟可以獲得腦洞大開(kāi)的感悟，比如量子力學(xué)。我們?cè)?jīng)跟一些專(zhuān)家討論一個(gè)問(wèn)題：量子糾纏。量子糾纏是什么概念？當(dāng)時(shí)沒(méi)有想明白。量子糾纏就是量子通信，這邊有一個(gè)量子，那邊有一個(gè)量子，這邊量子做什么動(dòng)作，那邊量子就做什么動(dòng)作，這個(gè)時(shí)候就達(dá)到了直接的通信，就叫量子糾纏。但當(dāng)時(shí)沒(méi)有想明白另外一個(gè)問(wèn)題，世界上如果有無(wú)數(shù)個(gè)量子，會(huì)不會(huì)做同樣的動(dòng)作，如果做同樣的動(dòng)作，怎么通信呢？當(dāng)然這些屬于科學(xué)的問(wèn)題，在科學(xué)過(guò)程中可以看到量子糾纏可以讓我們獲得很多奇思妙想和腦洞大開(kāi)。
我們還可以獲得很多的心靈雞湯，為什么獲得大家的贊賞和傳播，其實(shí)就是一種心靈的感應(yīng)。當(dāng)然我們還有很多的人生感悟。
這是我在很多年以前曾經(jīng)帶著學(xué)生去爬華山，半路上曾經(jīng)問(wèn)他們，我說(shuō)：你向上看到了什么？說(shuō)：一片霧。我說(shuō)：向下看呢？他說(shuō)：走過(guò)來(lái)的路。我告訴他這就是人生，向上看一片渺茫，向下看指點(diǎn)江山、指點(diǎn)后來(lái)人。我們?nèi)绻軌蚩吹竭@一點(diǎn)的話，未來(lái)的精神消費(fèi)、這種思想感悟，會(huì)指引我們整個(gè)人生，而且這種精神消費(fèi)，相信大家都會(huì)為它去買(mǎi)單。
相信很多人還沒(méi)有完全理解精神消費(fèi)。我們?cè)?jīng)在個(gè)人微信公眾號(hào)“歐陽(yáng)先聲”里曾經(jīng)連續(xù)做了四期節(jié)目，就是關(guān)于精神消費(fèi)的，每個(gè)月有一個(gè)“有話說(shuō)”節(jié)目，用視頻方式表達(dá)。我們告訴精神消費(fèi)將引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)新藍(lán)海、精神消費(fèi)未來(lái)十萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)不是夢(mèng)，當(dāng)然不僅僅是在商業(yè)廣場(chǎng)，在超越商場(chǎng)廣場(chǎng)之外還有很多。比如河南一家公司推出太空邊際游的項(xiàng)目，這個(gè)產(chǎn)品他自己沒(méi)有，但是在未來(lái)若干年之后推出這個(gè)產(chǎn)品，上線半個(gè)小時(shí)，被預(yù)約了1000多位富豪，25萬(wàn)美金/位。未來(lái)精神消費(fèi)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們想象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的物質(zhì)消費(fèi)。
精神消費(fèi)是廣袤無(wú)垠的新藍(lán)海，如果我們忽視市場(chǎng)，僅僅盯在零售市場(chǎng)上，就會(huì)失去這個(gè)大的藍(lán)海。精神消費(fèi)在商業(yè)廣場(chǎng)里怎么做？商業(yè)廣場(chǎng)的體驗(yàn)需要場(chǎng)景營(yíng)造，商業(yè)廣場(chǎng)是最好的商業(yè)造景地，這里不僅是傳統(tǒng)購(gòu)物中心模式，在五悅廣場(chǎng)里造了完全復(fù)古的建筑，可以看到民國(guó)初期的樣子。僅有這些場(chǎng)景遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要文化引領(lǐng)，因?yàn)閳?chǎng)景不可能是常見(jiàn)常新，今天來(lái)了是這個(gè)場(chǎng)景，明天來(lái)了還是這個(gè)場(chǎng)景，大家可能就沒(méi)有感覺(jué)、沒(méi)有刺激了。所以我們把一些創(chuàng)意書(shū)店引進(jìn)來(lái)，把文化市集引進(jìn)來(lái)，把一些畫(huà)廊引進(jìn)來(lái)等，如果展出一些液如油、色似漆、紅絲硯，看看大家最終感受、體驗(yàn)，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化的向往，可能就油然而生了。在這里還可以引進(jìn)現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)直播間，未來(lái)可以放到商業(yè)廣場(chǎng)里，在座很多嘉賓可能有一個(gè)小玩一把網(wǎng)絡(luò)直播的感受，在這兒所有的網(wǎng)絡(luò)直播設(shè)備應(yīng)有盡有。同時(shí)還可以做音樂(lè)創(chuàng)作室，有人會(huì)做歌詞，但是找不到配曲的，沒(méi)關(guān)系，在這里可以找到作曲家，可以找到小樂(lè)隊(duì)，可以找到歌手，甚至找到指揮，現(xiàn)場(chǎng)幫你配曲，之后現(xiàn)場(chǎng)錄制，最后拿到朋友圈分享。這里最重要不是你的整個(gè)設(shè)施設(shè)備，最重要的資源是人脈。
文化引領(lǐng)當(dāng)中還有很多，有大型的活動(dòng)，通過(guò)這種活動(dòng)，把我們整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)氣氛能夠帶起來(lái)。這種活動(dòng)我們稱(chēng)之為文化活動(dòng)，在新城五悅廣場(chǎng)是全國(guó)所有廣場(chǎng)中間獨(dú)一無(wú)二的，這個(gè)活動(dòng)叫“我愛(ài)你五月”。精神消費(fèi)最重要的在商業(yè)廣場(chǎng)里要打造文化引領(lǐng)的主題文化街區(qū)，來(lái)帶動(dòng)我們商業(yè)廣場(chǎng)。當(dāng)然在這里還有很多活動(dòng)。另外我們?cè)谖鍚倧V場(chǎng)里做小劇場(chǎng)，在這里可以演出各種各樣的喜劇、話劇、戲劇等等。
精神消費(fèi)體驗(yàn)是無(wú)處不在的，但是體驗(yàn)需要感悟，感悟無(wú)時(shí)無(wú)刻，但是感悟需要分享，分享創(chuàng)造價(jià)值，分享需要圈子，所以在商業(yè)廣場(chǎng)里面，通過(guò)體驗(yàn)之行來(lái)帶動(dòng)感悟之心，形成整個(gè)精神消費(fèi)的場(chǎng)景生態(tài)圈。二流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，一流的企業(yè)做文化，得文化者得天下。
十九大報(bào)告中告訴我們，我們必須要文化自信。文化自信就體現(xiàn)在這里，新城也在打造自己獨(dú)特的文化IP，總結(jié)九個(gè)字：有情懷，不復(fù)制，具規(guī)模。五悅是什么？我開(kāi)心，五是一家五口歡天喜地到五悅。我們空間感已經(jīng)完全不一樣了，天棚可以打開(kāi)，所有空間設(shè)計(jì)不是傳統(tǒng)購(gòu)物中心，有很多節(jié)點(diǎn)空間、趣味空間、關(guān)懷空間，甚至把陽(yáng)光、語(yǔ)一雨露水、花草全部引進(jìn)商場(chǎng)，甚至還可以在這里有一些智慧，可以腳踩著鋼琴，如果腳法好的話，小朋友可以在這里彈奏美妙的音樂(lè)，甚至還有很多智慧停車(chē)，還把人文引進(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)，把當(dāng)?shù)厝宋臍v史、當(dāng)?shù)孛恕⒌赜蛭幕恳M(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)，這里還有非常多的生活。
在商業(yè)廣場(chǎng)大家可能很少見(jiàn)到五星級(jí)酒店才有的無(wú)邊界游泳池，我們現(xiàn)在已經(jīng)在引進(jìn)商場(chǎng)廣場(chǎng)，當(dāng)我們躺在無(wú)邊界游泳池里仰望天空，會(huì)不會(huì)想到我們小時(shí)候呢。
五悅就是我開(kāi)心，如果我們能夠同時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)的物質(zhì)消費(fèi)與精神需求，這個(gè)時(shí)候，我們的商業(yè)才是真正獲得了一個(gè)終極的目標(biāo)�？蛷暮蝸�(lái)？我們必須連接客戶(hù)的全身心到五悅廣場(chǎng)，就不懼怕我們的客戶(hù)不會(huì)來(lái)。
新城未來(lái)�，F(xiàn)在已經(jīng)持有了55個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)業(yè)了22個(gè)，今年年底還要開(kāi)業(yè)1個(gè)，到2020年，預(yù)計(jì)將持有100座五悅廣場(chǎng)，未來(lái)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)。
如果大家感興趣的話，可以關(guān)注我的微信公眾號(hào)：歐陽(yáng)先聲。
北京中糧廣場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理 史德威
史德威：我在臺(tái)下真心聽(tīng)了歐陽(yáng)總講的五悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)理念，我在回想我要講了材料，有一個(gè)共同特點(diǎn)，都是以客戶(hù)的角度出發(fā)。我后來(lái)想了想，不論是商業(yè)還是寫(xiě)字樓，做出來(lái)之后都是一樣的，是以客戶(hù)中糧實(shí)際考慮出發(fā)，來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的。
我們今天講講中糧廣場(chǎng)背后運(yùn)營(yíng)新的思維。我們其實(shí)在改造之前就已經(jīng)開(kāi)始了這樣一個(gè)做法，即運(yùn)營(yíng)已經(jīng)發(fā)生了改變。最開(kāi)始我們?cè)诟脑熘啊⒏脑炱陂g，一直考慮一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在北京推陳出新這么多寫(xiě)字樓，全國(guó)這么多寫(xiě)字樓，如果一味拼硬件，確實(shí)壓力比較大。無(wú)論從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，還是從運(yùn)維角度來(lái)講，硬件永遠(yuǎn)都有天花板。進(jìn)高2.9米和進(jìn)高3.5米，有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？除了浪費(fèi)能源，沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。
中糧置地一直考慮這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在思路認(rèn)為應(yīng)該以后以硬件做到還好就好，客戶(hù)如果選擇我們的樓，只要60%是靠硬件選擇，40%是靠軟性服務(wù)選擇。
回顧一下全國(guó)，包括北京寫(xiě)字樓行業(yè)發(fā)展。從80年代到90年代，都是老式辦公樓，僅僅滿(mǎn)足基本辦公需求。有一種學(xué)校，中間一條走廊，兩邊都是辦公室，政府機(jī)關(guān)現(xiàn)在用這種老式樓比較多一些，這是比較普通的寫(xiě)字樓。最開(kāi)始，國(guó)內(nèi)都是這樣的寫(xiě)字樓來(lái)運(yùn)營(yíng)。從90年代之后，北京、上海等幾個(gè)一線城市逐漸出現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓，如國(guó)際大廈、巧克力大廈，北京比較早的京信大廈，和以前的區(qū)別是可以靈活分割一些辦公區(qū)間，我們戶(hù)型可大可小，自己業(yè)主租完之后還可以裝修。2000年之后，北京、上海，包括一些大城市逐漸開(kāi)始出現(xiàn)舒適環(huán)保新型寫(xiě)字樓，比如CBD、國(guó)貿(mào)的出現(xiàn)，帶動(dòng)一批行業(yè)內(nèi)硬件非常好的寫(xiě)字樓，包括這些寫(xiě)字樓越做越好，LEED鉑金級(jí)的認(rèn)證等，都是我們新的環(huán)保的辦公樓體現(xiàn)。但是在做到一定程度之后，這些辦公樓可能需要一些變化，就是現(xiàn)在提出來(lái)的辦公生活的生態(tài)圈。
我們現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)認(rèn)為增值服務(wù)已經(jīng)成為商辦地產(chǎn)轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)布局的生態(tài)核心。我們已經(jīng)實(shí)踐過(guò)的，如生態(tài)圈、社交、社團(tuán)活動(dòng)、共享（包括會(huì)議室共享、資源共享）、跨界服務(wù)、智慧硬件、大健康，來(lái)打造整體生態(tài)圈。
資源整合是生態(tài)圈提供服務(wù)特別關(guān)鍵的一個(gè)點(diǎn)，主要是三方面：1.智慧運(yùn)營(yíng) 服務(wù)集成；2.資源共享 平臺(tái)為王；3.以點(diǎn)帶面 輕重并舉
昨天在中糧置地北京公司開(kāi)會(huì)時(shí)，我們總經(jīng)理一直在提，寫(xiě)字樓以前做的都是B2B的服務(wù)。開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商企業(yè)提供給另外一個(gè)租房企業(yè)的服務(wù)。現(xiàn)在是B2B2C的服務(wù)，把企業(yè)里面的客戶(hù)分類(lèi)，我們作為精準(zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)、作為精準(zhǔn)的服務(wù)，給這些客戶(hù)提供各種服務(wù)。C分為很多大類(lèi)，如公司有一種高層，像領(lǐng)導(dǎo)、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、CEO，他們的需求其實(shí)和普通員工不太一樣，他們提出來(lái)的需求一般我們員工都提不到，但是也要符合我們員工的一些需求。還有客戶(hù)的客戶(hù)也是同樣我們服務(wù)的人群。還有我們周邊半徑1公里、3公里的客戶(hù)也是我們要考慮的范圍。
企業(yè)需求和客戶(hù)需求共同組成我們最開(kāi)始打造的目的。其實(shí)我們也是從客戶(hù)角度出發(fā)，我們最開(kāi)始改造時(shí)，提生態(tài)圈時(shí)，做了很多市調(diào)，第一名是健身會(huì)所，第二名需求最多的是美食拾集，通過(guò)這樣的梳理、調(diào)研，把所有的客戶(hù)需求全都摸底之后，按照客戶(hù)要求，通過(guò)軟硬件結(jié)合促成這個(gè)社區(qū)與社群的生態(tài)圈，包括引進(jìn)的健身會(huì)所、自營(yíng)的美食拾級(jí)、共享辦公、會(huì)議室預(yù)定、空氣質(zhì)量治理、快遞收發(fā)專(zhuān)門(mén)房間/位置/服務(wù)，都是我們戰(zhàn)爭(zhēng)提供給大家的。
以COFFICE1.0為核心版本的ECHO服務(wù)。
通過(guò)智能設(shè)備實(shí)現(xiàn)線上線下服務(wù)對(duì)接�，F(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，從手機(jī)設(shè)備端，通過(guò)設(shè)備連接，滿(mǎn)足客戶(hù)基本的所有需求。如，門(mén)禁卡授權(quán)。例，現(xiàn)在COFFICE1.0系統(tǒng)已經(jīng)在線上運(yùn)營(yíng)的，滿(mǎn)足了絕大部分所有的需求。在開(kāi)會(huì)時(shí)討論，服務(wù)還要不要加？有兩個(gè)意見(jiàn)：1.很多人講我們服務(wù)不用加了，其實(shí)每天常常用的服務(wù)就這一些。2.有些人說(shuō)我們服務(wù)還要加，要全、要高大上。我們提供線上到線下點(diǎn)對(duì)點(diǎn)服務(wù)的連接，提供智能、快捷、貼心的運(yùn)營(yíng)服務(wù)、精準(zhǔn)落地的解決方案，這是我們第一個(gè)目的。
以客戶(hù)喜好為導(dǎo)向，精準(zhǔn)搭建服務(wù)互動(dòng)模塊。我們提供不同社群的活動(dòng)。愛(ài)車(chē)黨，可以提供汽車(chē)美容、代客泊車(chē)。單車(chē)俱樂(lè)部，我開(kāi)始沒(méi)看好，但上線之后做得還不錯(cuò)。一臺(tái)自行車(chē)便宜的5-6萬(wàn)、十幾萬(wàn)，很多人沒(méi)有想到這個(gè)活動(dòng)是中糧廣場(chǎng)社群活動(dòng)里最高端的人群組成的，很多公司的大老板、CEO來(lái)參加這個(gè)社團(tuán)。
球類(lèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)，每周四有籃球比賽，我們固定包的場(chǎng)地。中糧廣場(chǎng)改造時(shí)，想解決一個(gè)場(chǎng)地，但硬件條件有限，沒(méi)解決了。我們?cè)谕饷孀饬艘粋�(gè)場(chǎng)地。
健身房，引進(jìn)健身空間。
悅跑活動(dòng)，中糧置地也有自己的商業(yè)大悅城，有悅科會(huì)，和我們自己COFFICE體系結(jié)合在一起，每半年、每季度有悅跑活動(dòng)，包括我們?cè)谙樵菩℃?zhèn)、生態(tài)谷都舉辦悅跑活動(dòng)，效果不錯(cuò)。
藝術(shù)控，大家有興趣可以去中糧廣場(chǎng)地下一層看看，這次是可口可樂(lè)把全球可口可樂(lè)體驗(yàn)館的禮物、設(shè)備搬到了中糧廣場(chǎng)，到春節(jié)前有這樣一個(gè)活動(dòng)。我們有不同的活動(dòng)，上一次是國(guó)博板畫(huà)展，再上一次是照片展，每次活動(dòng)都不太一樣。
攝影達(dá)人活動(dòng)，在藝術(shù)控下面還有很多社群。
美食趴，有各種體驗(yàn)，各個(gè)咖啡廳提供的講課，講座，白領(lǐng)自助廚房，中午或晚上，可以教你做菜或烘焙的體驗(yàn)。
分析數(shù)據(jù)，了解客戶(hù)喜好及辦公訴求。如，每天8點(diǎn)，在騎行俱樂(lè)部，10點(diǎn)去開(kāi)會(huì)，然后中午在中糧廣場(chǎng)吃飯，然后1點(diǎn)看一個(gè)照片展，3點(diǎn)時(shí)在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶，晚上8點(diǎn)從寶力豪健身中心出來(lái)，這個(gè)消費(fèi)習(xí)慣，凡是有ID號(hào)碼的人，是卡和手機(jī)連在一起的，凡是這樣的人，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析，都可以知道你每天在中糧廣場(chǎng)進(jìn)行的任何活動(dòng)。通過(guò)這些分析、計(jì)算，要知道每一個(gè)客戶(hù)的生活習(xí)慣�？赡苡信笥褑�(wèn)了，你知道他生活習(xí)慣要干什么？要提供精準(zhǔn)服務(wù)。如，劉總每天生活習(xí)慣我知道之后，用算法算出來(lái)劉總在這個(gè)時(shí)間段希望什么，我應(yīng)該推送給他什么樣的服務(wù)，或者按劉總這樣一類(lèi)人群之后還會(huì)有什么樣的想法要把增值服務(wù)繼續(xù)推送給他。我們整體運(yùn)營(yíng)思維其實(shí)非常明確，在這里就是要給大家講清楚，為什么要打造整體生態(tài)圈。之后是怎么做，做成什么樣子。
分析真實(shí)客戶(hù)流量，用數(shù)據(jù)不斷優(yōu)化寫(xiě)字樓生態(tài)圈。
花這么多時(shí)間、精力、人員打造這些目的是什么？總得有原因。原因主要是四點(diǎn)。
我們開(kāi)始做的時(shí)候，幾個(gè)租賃人員把客戶(hù)租進(jìn)來(lái)以后除了續(xù)租，沒(méi)有其他服務(wù)。以前我們做1個(gè)億，當(dāng)老板要求你做2.5億時(shí)，還按以前這個(gè)做法就做不到。按以前的做法，從1個(gè)億做到1.1億，這個(gè)我信，還按以前的做法要做到2.5億，根本做不到。我們想怎么才能更迅速地提高租金收入，提高客戶(hù)黏性，提高品牌效應(yīng)，提高衍生消費(fèi)，所以才產(chǎn)生這樣的想法，而且我們?cè)趦赡甓鄬?shí)踐里做得不錯(cuò)，從最開(kāi)始基礎(chǔ)時(shí)在摸索這套經(jīng)驗(yàn)、摸索這套方法，到現(xiàn)在逐漸成熟，而且我們以后可能這個(gè)COFFICE推出2.0、3.0不斷升級(jí)版本，為的就是四個(gè)目的。
暢想一下，未來(lái)就是辦公生活企業(yè)服務(wù)的顧問(wèn)和生活的管家。我們?cè)谠黾涌蛻?hù)整體黏性，包括客戶(hù)滿(mǎn)意度時(shí)，還是用了很多方式。其實(shí)我們改造硬件和軟件是連在一起的，例，我們?cè)诘叵露屑Z共享辦公里做了11個(gè)會(huì)議室，從168人大的報(bào)告廳一直到4-6個(gè)人的小會(huì)議室，大大小小11個(gè)。我們當(dāng)時(shí)在考慮時(shí)，為什么要做這么多會(huì)議室？共享辦公用不了這么多，實(shí)際上只有300多個(gè)工位，為什么做這么多的會(huì)議室？其實(shí)我們的概念是給12萬(wàn)整個(gè)中糧廣場(chǎng)提供共享空間，不是以地下二空間里打造聯(lián)合辦公。我們最初想法是把全樓整體共享。我們的社群活動(dòng)、硬件和軟件的搭配，為了推動(dòng)整個(gè)樓做共享辦公，做共享空間，這我們最開(kāi)始的目的。
我們當(dāng)時(shí)在做完軟硬件改造時(shí)，從今年5月26號(hào)正式交房，半年多時(shí)間里，有幾個(gè)案例給我印象特別深。
有幾個(gè)租戶(hù)續(xù)租時(shí)，漲了30元，要攤在兩年多續(xù)租租期里，比例是漲10%，不低。我問(wèn)過(guò)為什么客戶(hù)沒(méi)有抵觸情緒。比如11個(gè)會(huì)議室，通過(guò)共享辦公結(jié)合方式，因?yàn)槭俏覀冏誀I(yíng)的，就可以在客戶(hù)續(xù)租時(shí)提供20小時(shí)/年會(huì)議服務(wù)，這是我們實(shí)實(shí)在在給客戶(hù)的。他們使用會(huì)議室頻次沒(méi)有那么高，租300平方米，沒(méi)有必要配一大一小會(huì)議室，在這里租200多平方米，用我的會(huì)議室就好了，我這里的會(huì)議室就是你們的一部分。
如何增加客戶(hù)黏性？有沒(méi)有用？確實(shí)有用。中糧有一部分企業(yè)在中糧廣場(chǎng)辦公，1萬(wàn)多平方米，當(dāng)時(shí)他們辦公時(shí)，可以看到他在中糧內(nèi)部論壇里發(fā)中糧廣場(chǎng)的照片，下面評(píng)論非常多，很多人覺(jué)得搬到現(xiàn)在總部還不如舊樓的服務(wù)好。因?yàn)槲覀兺ㄟ^(guò)這樣的轉(zhuǎn)變，來(lái)刺激客戶(hù)在這里發(fā)這些東西，替我們做宣傳。這也是我們的目的。
我們要實(shí)現(xiàn)全視角、無(wú)介質(zhì)、通用化、自進(jìn)化的互聯(lián)網(wǎng)智能公眾服務(wù)平臺(tái)。
在11月份，我們特意去了一次德國(guó)，看了瓦格寧根消費(fèi)者實(shí)驗(yàn)室，去了之后比較受震動(dòng)，體驗(yàn)真的非常深。因?yàn)楸旧碇屑Z就是做糧食的，我們和荷蘭大學(xué)深度合作，聽(tīng)我們以前領(lǐng)導(dǎo)講過(guò)瓦格寧根實(shí)驗(yàn)室消費(fèi)者實(shí)驗(yàn)室是精準(zhǔn)服務(wù)，把健康做了精準(zhǔn)配送。歐陽(yáng)總講的是商業(yè)精準(zhǔn)的服務(wù)，我講的是寫(xiě)字樓精準(zhǔn)的服務(wù)和硬件的配套。我們下一步要做的是健康的精準(zhǔn)。
用我們系統(tǒng)完全可以做到，現(xiàn)在和他們談，以后在“中糧生活”里做這樣一個(gè)實(shí)驗(yàn)室，首期要在中糧體驗(yàn)一下�？蛻�(hù)來(lái)這里打餐，餐底下都是標(biāo)好的，雞蛋西紅柿里蛋白多少克，碳水化合物多少克，油多少克，用的什么牌子，寫(xiě)得非常清楚，但是不可能每一個(gè)都看，還要計(jì)算，這是你做不到的。你做不到?jīng)]關(guān)系，但是我們?cè)O(shè)備可以做到，你拿完一個(gè)雞蛋、西紅柿，拿了一個(gè)紅燒肉、米飯，結(jié)完賬，吃完之后，以后手機(jī)上就可以顯示今天你攝入了多少大卡、多少能量，通過(guò)什么運(yùn)動(dòng)能消耗這些能量，才能達(dá)到身材的健美，這是我們下一步要逐漸打造的過(guò)程。未來(lái)我們的想法還是比較多樣化的，與大家分享一下。其實(shí)我們點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、個(gè)性化、精準(zhǔn)、智能的服務(wù)就是我們打造智慧生態(tài)社群最終的目的。
感謝大家！
嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng) 汪浩
汪浩：大家好，首先非常感謝秘書(shū)長(zhǎng)和劉總的邀請(qǐng)，能夠有機(jī)會(huì)跟大家做一個(gè)分享。剛才聽(tīng)了大家的發(fā)言，學(xué)到很多東西，很有啟發(fā)。
嘉豐達(dá)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。
最近我們登了一個(gè)消息，“深圳現(xiàn)在開(kāi)始有無(wú)人公交車(chē)了”，這個(gè)消息我特別敏感。因?yàn)樵谑暌郧�，大家一直認(rèn)為無(wú)人車(chē)是不可能商業(yè)化的。在十年以前，Google的工程師已經(jīng)可以在美國(guó)的高速公路上完全實(shí)現(xiàn)無(wú)人駕駛了，但是大家認(rèn)為無(wú)人駕駛是不可以商業(yè)化的，不是技術(shù)不過(guò)關(guān)，原因是設(shè)備太昂貴了，其中有一項(xiàng)是激光測(cè)距，要畫(huà)地圖，這個(gè)設(shè)備在十年以前是10萬(wàn)美金/臺(tái)。買(mǎi)一輛無(wú)人車(chē)可能才20萬(wàn)，配一個(gè)感應(yīng)器就得10萬(wàn)美金以上。但是今天終于看到這個(gè)東西商業(yè)化了。
現(xiàn)在技術(shù)進(jìn)步太快了，成本可以很快地降下來(lái)，所以給你的容量會(huì)非常大。大家拿著iPhone，這個(gè)計(jì)算能力是十年以前大型計(jì)算機(jī)的計(jì)算能力。蘋(píng)果手機(jī)里有多少感應(yīng)器，每天所有的行為都能記錄下來(lái)，因?yàn)槲覀兗夹g(shù)進(jìn)步太快了，這些感應(yīng)器的成本速度降低的太快了，能讓我們所有技術(shù)進(jìn)步令人想象不到的速度去發(fā)展。
月份，我去了一趟美國(guó)，去了MIT、舊金山、硅谷和爾灣。可以發(fā)現(xiàn)特別明顯的一個(gè)現(xiàn)象，特朗普上臺(tái)是因?yàn)槊绹?guó)的基礎(chǔ)設(shè)施和美國(guó)經(jīng)濟(jì)，確實(shí)不好，過(guò)去十年全球化過(guò)程中，美國(guó)有兩波人是掙了大錢(qián)：1.華爾街。2.美國(guó)一些大公司，Google、微軟、蘋(píng)果。美國(guó)現(xiàn)在為什么要減稅？很重要的原因是不僅制造業(yè)回歸，還希望把美國(guó)海外公司的錢(qián)拿進(jìn)來(lái)。
蘋(píng)果公私要想給股東分紅，賬上有將近1000億美金的現(xiàn)金，如果給股東分紅，要去美國(guó)銀行做貸款，因?yàn)樗呢?cái)富都在海外，從海外調(diào)到美國(guó)給股東分紅要分很沉重的睡。其實(shí)特朗普是很聰明的人，說(shuō)明超級(jí)公司在過(guò)去十年當(dāng)中，科技公司掙了極大的錢(qián)，美國(guó)中部確實(shí)很落后，但是看爾灣、紐約、波士頓周?chē)�，很發(fā)達(dá)。其實(shí)科技、科技、科技，是非常重要的事情。
這次去美國(guó)MIT看了生物醫(yī)藥類(lèi)、人工智能的公司。我是70后，現(xiàn)在大家都很熱衷于運(yùn)動(dòng)，20-30歲跑馬拉松，40-50歲去健身房六塊腹肌，50歲的人在干這個(gè)�，F(xiàn)在我們這個(gè)圈子里流行一句話，再活十年，可以活到120歲，而且是很有生命質(zhì)量的活到120歲，這已經(jīng)不是神話了�，F(xiàn)在去MIT，大家公認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，只要有錢(qián)，十年以后，可以活到120歲，而且還不是躺在床上、坐在輪椅上活，是有生命質(zhì)量的活。
過(guò)去當(dāng)你老了，身上有一個(gè)器官，如肝臟不好了，腎不好了，怎么辦？等待器官移植。中國(guó)現(xiàn)在對(duì)器官移植越來(lái)越嚴(yán)格，所以這個(gè)指標(biāo)越來(lái)越少。大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有那么多器官，怎么辦？現(xiàn)在美國(guó)有一種技術(shù)可以在豬的身上把你的基因注入進(jìn)去，例如豬培養(yǎng)出來(lái)一個(gè)肝臟，這沒(méi)有問(wèn)題，但是不好聽(tīng)�，F(xiàn)在在美國(guó)有一項(xiàng)更新的技術(shù)，比如某人得了肝癌，被切掉了2/3�，F(xiàn)在有一種基因的方法，可以讓你的肝臟長(zhǎng)成一個(gè)完整的。換句話說(shuō)，這個(gè)技術(shù)出來(lái)以后，你的身體可以換部件，可以有生命質(zhì)量地活到120歲，只要再健康地活十年，就可以活到120歲，這不是天下奇聞了。我們國(guó)家科技部在網(wǎng)羅全世界最頂尖的科學(xué)家，這項(xiàng)技術(shù)被科技部盯上了�？梢园l(fā)現(xiàn)中國(guó)對(duì)科技的重視。現(xiàn)在美國(guó)在減稅，美國(guó)在制造業(yè)回歸，中國(guó)現(xiàn)在到了“中等陷阱”，經(jīng)濟(jì)上能否邁過(guò)去。只有一個(gè)方法，即科技、科技、科技、技術(shù)進(jìn)步。
我昨天在一個(gè)視頻上看到毛大慶的演講，他的一個(gè)觀點(diǎn)我非常認(rèn)同，1965-1975年這批人是今天社會(huì)的中堅(jiān)力量，過(guò)去十年房地產(chǎn)整個(gè)推動(dòng)、房子的購(gòu)買(mǎi)是我們這一批人，中國(guó)第二個(gè)年齡高分是1985年，正好是1965年這批人生的孩子，這批年輕人是我們今天的消費(fèi)主力�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)所有的投資機(jī)構(gòu)投資什么？投資消費(fèi)升級(jí)。新城說(shuō)的商業(yè)廣場(chǎng)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，反復(fù)提到消費(fèi)升級(jí)，史總說(shuō)，甚至能把你每天熱能消耗量計(jì)算出來(lái)，1985年、1990年這批年輕人是未來(lái)五到十年中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的一個(gè)主力，利用好中國(guó)這兩波人口紅利，一波人推動(dòng)了房地產(chǎn)住宅的需求，未來(lái)五到十年，中國(guó)的85后，年輕人的消費(fèi)升級(jí)再推動(dòng)中國(guó)五年。但是消費(fèi)升級(jí)過(guò)去以后，中國(guó)靠什么？中國(guó)怎么走出“中等收入陷阱”，怎么面對(duì)美國(guó)制造業(yè)回歸？只有一個(gè)，技術(shù)進(jìn)步，科技、科技還是科技。中國(guó)人有機(jī)會(huì)嗎？
大家現(xiàn)在一去美國(guó)看就是人工智能、大數(shù)據(jù)、癌癥治療、基因。給我們看的企業(yè)里面30%是中國(guó)人，很多清華學(xué)生在美國(guó)人工智能、大數(shù)據(jù)、基因里面比例很大，甚至有一個(gè)小幫派叫“清華-四中幫”，高中是北京四中的，大學(xué)上的清華，這批人很牛，30多歲，已經(jīng)是博士生導(dǎo)師了，自己有實(shí)驗(yàn)室�？吹揭院�，會(huì)覺(jué)得中國(guó)很有希望。我問(wèn)過(guò)一位美國(guó)教授，我說(shuō)：你覺(jué)得大數(shù)據(jù)在未來(lái)十年，中國(guó)和美國(guó)誰(shuí)更有機(jī)會(huì)能夠領(lǐng)先？在美國(guó)學(xué)術(shù)界觀點(diǎn)是：如果開(kāi)一個(gè)大數(shù)據(jù)的會(huì)議，可能一坐下來(lái)會(huì)說(shuō)，今天講中文吧，發(fā)現(xiàn)50%是華人。美國(guó)人有一個(gè)觀點(diǎn)：在未來(lái)這一波物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、IT、大數(shù)據(jù)、人工智能，在各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，美國(guó)和中國(guó)可能會(huì)交替領(lǐng)先。我認(rèn)為這是比較客觀的一個(gè)評(píng)價(jià)，所以中國(guó)很有機(jī)會(huì)。
我10月份去了一趟南美，不懂西班牙語(yǔ)，去的時(shí)候覺(jué)得比較緊張，就憑一點(diǎn)英語(yǔ)嗎。但是一下到利馬國(guó)際機(jī)場(chǎng)，第一眼看到的是華為手機(jī)的巨大海報(bào)，而且不止一幅。我去到利馬的商場(chǎng)，去看智能手機(jī)，沒(méi)有蘋(píng)果，只有華為和三星，為什么沒(méi)有蘋(píng)果？因?yàn)橘F。華為市場(chǎng)占有率非常高，這也讓我很吃驚。我們生活在一個(gè)偉大的時(shí)代，中國(guó)希望在哪里？過(guò)去十年是房地產(chǎn)，現(xiàn)在十年是消費(fèi)升級(jí)，再過(guò)十年是科技、科技還是科技，是技術(shù)進(jìn)步。
新時(shí)代之下，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，房子是住的，不是炒的。我們國(guó)家現(xiàn)在房地產(chǎn)背后的問(wèn)題在哪里？不僅關(guān)系到房子是住的、不是炒的，而且關(guān)系到每一位老百姓的投資渠道、收益從哪來(lái)，關(guān)系到我們國(guó)家整個(gè)金融體系的安全性�，F(xiàn)在老百姓買(mǎi)到一個(gè)房子，第一階段，政府的平臺(tái)公司去收儲(chǔ)，整理土地，做了一次土地貸款，開(kāi)去做了一次開(kāi)發(fā)貸款，老百姓買(mǎi)房子再做了一次按揭貸款，這一套房子到了你手里已經(jīng)做了三次貸款，加了三次杠桿。
今天趙秘書(shū)長(zhǎng)說(shuō)：前一百?gòu)?qiáng)企業(yè)占了市場(chǎng)57%。大量投資者的投資品就是房子，房子貶值，影響不光是自己的收益，還有整個(gè)銀行體系和市場(chǎng)的穩(wěn)定性。如果按照劉老師的說(shuō)法，中國(guó)進(jìn)入存量市場(chǎng)的時(shí)候，把這些房子資產(chǎn)化、金融化、證券化，不僅對(duì)房地產(chǎn)本身是一個(gè)健康良性的發(fā)展，對(duì)金融體系也是很好的機(jī)會(huì)。試想，如果老百姓手里不是持有一套一套房子，而是持有CMBS和類(lèi)REITs產(chǎn)品，讓大量自然人去持有，原來(lái)持有住宅，現(xiàn)在持有金融產(chǎn)品，市場(chǎng)上原來(lái)散戶(hù)持有很多住宅，現(xiàn)在變成幾個(gè)大的機(jī)構(gòu)去持有一個(gè)持有型物業(yè)，前世對(duì)整個(gè)金融體系的健康發(fā)展和房地產(chǎn)的長(zhǎng)機(jī)制都是很有幫助的。
總結(jié)第一階段的發(fā)言，我認(rèn)為有三個(gè)最關(guān)鍵的點(diǎn)：
再未來(lái)十年，中國(guó)了發(fā)展是科技、科技+科技。房地產(chǎn)消費(fèi)升級(jí)，再下一個(gè)趨勢(shì)是科技行業(yè)。
整個(gè)轉(zhuǎn)型期間，三個(gè)方向：產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)+城市更新。
對(duì)于這些物業(yè)持有，資產(chǎn)證券化，做類(lèi)REITs的產(chǎn)品，這是我們做持有型物業(yè)的趨勢(shì)。
為什么說(shuō)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園是非常有前景的市場(chǎng)？
上海的城區(qū)面積是6500平方公里，40%是農(nóng)地，不可以動(dòng)的18億畝的紅線。60%的建設(shè)用地里40%是開(kāi)發(fā)區(qū)（工業(yè)用地），這些開(kāi)發(fā)區(qū)有的做得好，有的做得很不好。如，亦莊，路東區(qū)很有活力，為什么？京東總部在這里，東創(chuàng)科技在這里，一堆科技性企業(yè)落戶(hù)這里。路西區(qū)，一堆制造業(yè)，全部遷走了。天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，三星搬走了以后，整個(gè)40萬(wàn)平方米的廠房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以后，整個(gè)一片街區(qū)沒(méi)有人了。但是也會(huì)發(fā)現(xiàn)在上海的張江科技園區(qū)非�；鸨�，杭州的余杭開(kāi)發(fā)區(qū)不好，但是杭州的濱江新區(qū)特別好，為什么？因?yàn)榫W(wǎng)易的總部、阿里巴巴的總部、華為的總部、新華三的總部、海康衛(wèi)視的總部全部都在濱江新區(qū)。中國(guó)有一個(gè)很明顯的現(xiàn)象，工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)特別大，有的特別好，亦莊的路東區(qū)、北京的未來(lái)科技城、上地中關(guān)村，有些特別不好，為什么？只要是制造業(yè)，就一定是完蛋的。再未來(lái)十年，中國(guó)發(fā)展是科技，中國(guó)會(huì)進(jìn)入一個(gè)偉大的時(shí)代，靠的是技術(shù)進(jìn)步，技術(shù)進(jìn)步的載體就在開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)有做得好，有做得不好，一定要把這些淘汰的2.0產(chǎn)業(yè)淘汰走，把新的2.5產(chǎn)業(yè)、3.0產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)，這樣既支持了國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，也扶植了這些產(chǎn)業(yè)，也幫助政府創(chuàng)造了稅收，也為這些投資人取得好的回報(bào)。這就是我們現(xiàn)在在做的事情。
嘉豐達(dá)只聚焦在一線城市，做2.5產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是人，人的核心一定是在一線城市，我們從四線城市考大學(xué)，在一線城市找工作，奮斗了十年，不希望又回到一個(gè)四線城市去。發(fā)現(xiàn)研發(fā)機(jī)構(gòu)最難的問(wèn)題是招人，因?yàn)檫@些人員就在北、上、廣、深、杭州這樣的一線城市里。我們做2.5的產(chǎn)業(yè)園第一個(gè)聚焦在一線城市，第二個(gè)就聚焦在科技、大健康、文創(chuàng)三個(gè)行業(yè)。
我們做一個(gè)全周期的生命產(chǎn)品，過(guò)去一個(gè)產(chǎn)業(yè)總得有二十年的生命周期吧？不對(duì)，深圳富士康進(jìn)來(lái)才八年，第八年時(shí)遷走了，這個(gè)產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)非常熱，但是八年、十年，這個(gè)產(chǎn)業(yè)可能就沒(méi)有了。但是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園的生命周期土地使用權(quán)是50年，哪個(gè)行業(yè)能活50年？我沒(méi)把握，但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品是50年的生命周期，怎么讓這個(gè)產(chǎn)品在50年時(shí)間里應(yīng)對(duì)不同行業(yè)周期的變化，都能有生命力？我們現(xiàn)在做了產(chǎn)品是全周期通用型產(chǎn)品，科技企業(yè)能來(lái)，生物醫(yī)藥企業(yè)能來(lái)，前十年可以做標(biāo)準(zhǔn)廠房，第二個(gè)十年可以做研發(fā)，第三個(gè)十年等到周邊配套成熟以后，可以做成總部。
做產(chǎn)業(yè)園、做科技園，想做得好，第一，產(chǎn)業(yè)定位，要知道去了杭州的濱江新區(qū)，濱江新區(qū)的定位是IT行業(yè)，因?yàn)槿A為、新華三和網(wǎng)易、阿里巴巴都在這兒；去到上海的張江，知道上海張江的產(chǎn)業(yè)定位是生物醫(yī)藥；進(jìn)到亦莊，要知道亦莊的產(chǎn)業(yè)定位是高端裝備制造。所以做產(chǎn)業(yè)園，我們講定位，有時(shí)候跟做住宅、做商業(yè)最大的區(qū)別，我們第一個(gè)定位是產(chǎn)業(yè)定位，第二個(gè)是專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，第三個(gè)是能不能長(zhǎng)期服務(wù)。我們?cè)陧樍x區(qū)有一個(gè)園區(qū)，我們客戶(hù)是寶馬亞太區(qū)研發(fā)中心，我們跟它簽的租約是10+5+5，簽了20年。試想在未來(lái)二十年之內(nèi)，恐怕要持有這個(gè)園區(qū)。做一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，能否長(zhǎng)期持有它、運(yùn)營(yíng)它，這是一個(gè)關(guān)鍵。
我們?cè)诒本�、上海、天津做的幾個(gè)園區(qū)，跟大家分享一下寶馬產(chǎn)業(yè)園，我們租給它20年，基本上把它德國(guó)的一個(gè)研發(fā)中心原封不動(dòng)搬了過(guò)來(lái)。
我們?cè)谥嘘P(guān)村昌平科技園區(qū)做的生物醫(yī)藥園區(qū)，相比商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓，我們給大家提供的服務(wù)主要是2B端，核心的服務(wù)是技術(shù)服務(wù)。比如對(duì)一個(gè)生物醫(yī)藥企業(yè)，能否幫助它把環(huán)評(píng)下來(lái)，之后政府主管部門(mén)、管委會(huì)才能同意進(jìn)駐，才能辦到工商局執(zhí)照，這是區(qū)別于商業(yè)和寫(xiě)字樓的。
我們?cè)谏虾Ｋ山_(kāi)發(fā)區(qū)做的高端制造的產(chǎn)業(yè)園，這個(gè)客戶(hù)是做汽車(chē)發(fā)電點(diǎn)火裝備的。
雖然我們本身不是聯(lián)想，也不是華為，雖然我們本身不生產(chǎn)任何的科技產(chǎn)品，但是我們有一個(gè)理想，希望用我們的專(zhuān)業(yè)現(xiàn)在服務(wù)這些科技遠(yuǎn)去的客戶(hù)，把他們服務(wù)好了，就是在助力中國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，幫助中國(guó)進(jìn)入到一個(gè)新時(shí)代和一個(gè)偉大的時(shí)代。謝謝大家！
58企服CEO 王勇
王勇：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位朋友，女士們、先生們，大家上午好！我在加入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)之前，有多年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，相信待會(huì)兒的分享會(huì)跟各位同行有很多共鳴，真正做到臺(tái)上臺(tái)下、線上線下充分融合。
演講題目：寫(xiě)字樓增值服務(wù)解決方案 助力商辦地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2016年，整個(gè)一線城市寫(xiě)字樓租金回報(bào)率4%左右，甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量3369萬(wàn)平方米，2017年寫(xiě)字樓空置率預(yù)計(jì)超過(guò)20%。
現(xiàn)在很多寫(xiě)字樓做硬件改造，觀察到硬件改造隨著投資規(guī)模增大，邊際收益在遞減。
隨著中國(guó)粗放企業(yè)越來(lái)越多，80后、90后，甚至未來(lái)的00后，逐漸成為辦公的主力人群，他們對(duì)整個(gè)辦公空間開(kāi)放性、靈活性、多樣性會(huì)有更多的要求，所以市場(chǎng)急于呼喚寫(xiě)字樓的增值服務(wù)位年輕人提供更好的體驗(yàn)。
在存量時(shí)代的到來(lái)、硬件改造的天花板和收益遞減、新一代年輕人入住、初創(chuàng)企業(yè)增多的背景下，寫(xiě)字樓增值服務(wù)體系急需出現(xiàn)。58企服為了寫(xiě)字樓增值服務(wù)體系，量身定制了一個(gè)方案。
58是一家上市公司，已經(jīng)孵化出轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、斗米兼職、58影業(yè)、趕集網(wǎng)、中華英才網(wǎng)、二手車(chē)、安居客等。隨著消費(fèi)升級(jí)時(shí)代到來(lái)，僅僅做服務(wù)信息的撮合是不夠的，所以在三年前，58自己孵化成立58到家，經(jīng)過(guò)三年發(fā)展，目前58到家作為一個(gè)C端家政服務(wù)主要的上門(mén)服務(wù)平臺(tái)，現(xiàn)在每天已經(jīng)有幾十萬(wàn)勞動(dòng)力在上面接受訂單的匹配、派遣、支付、評(píng)價(jià)等，已經(jīng)成為家政服務(wù)行業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)的領(lǐng)軍者。
最近北京馬路上跑的58速運(yùn)，也是增長(zhǎng)很快的市場(chǎng)。
在自營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，58走在最前面，從最早信息撮合模式變成自營(yíng)服務(wù)的提供者，這是新提出來(lái)的新服務(wù)，我們自己要打造一個(gè)服務(wù)體系，去迎合整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于服務(wù)高要求。我們做58到家時(shí)，有很多消費(fèi)者是企業(yè)里中高端的管理人，他們用了58到家家政服務(wù)以后，發(fā)現(xiàn)跟傳統(tǒng)服務(wù)不同，因此提出來(lái)是否可以給他們自己了企業(yè)提供清潔服務(wù)。后來(lái)我們接受了這樣的服務(wù)，因?yàn)檎麄�(gè)C端服務(wù)的供給、需求在周末是峰值，但是在周一到周五有一定庫(kù)存需要釋放，我們把這一部分庫(kù)存釋放到企業(yè)里去。大概做了幾十家企業(yè)，發(fā)現(xiàn)客戶(hù)的體驗(yàn)非常好，但是客戶(hù)又提出更多的需求，除了企業(yè)的保潔做完之后，能不能把一系列后勤全部做了。我們調(diào)研市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)在后勤服務(wù)領(lǐng)域有一站式外包需求的。因?yàn)槠髽I(yè)行政部，小的企業(yè)大概2-3個(gè)人，大的企業(yè)幾十個(gè)人，但需要對(duì)接的后勤服務(wù)跟品類(lèi)可能有幾十、上百種，而且行政服務(wù)人員大部分還是不夠?qū)I(yè)的，無(wú)法去管理、調(diào)動(dòng)、評(píng)價(jià)、更換這么多品類(lèi)的供應(yīng)商，所以需要專(zhuān)業(yè)的、一站式的平臺(tái)來(lái)服務(wù)。我們調(diào)研了這個(gè)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)超過(guò)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，所以就把58企服獨(dú)立出來(lái)，專(zhuān)門(mén)做一站式后勤服務(wù)平臺(tái)。
目前可以涵蓋企業(yè)后勤服務(wù)類(lèi)幾大板塊，現(xiàn)有八大板塊，18大品類(lèi)，企業(yè)后勤服務(wù)的80%需求我們都可以一站式滿(mǎn)足。
對(duì)于寫(xiě)字樓，我們會(huì)跟寫(xiě)字樓一起合作，不管是資管方還是物業(yè)方，提供三個(gè)價(jià)值：1.改善寫(xiě)字樓調(diào)性。2.提升續(xù)租率。3.增加收益。
這個(gè)方案為什么能提升寫(xiě)字樓的租金和續(xù)租率呢？租用在寫(xiě)字樓里的企業(yè)用戶(hù)的行政在選擇供應(yīng)商時(shí)遇到了很多問(wèn)題，但是天生對(duì)于寫(xiě)字樓里的物業(yè)和運(yùn)營(yíng)方有信任感，如果寫(xiě)字樓物業(yè)方能提供這一整套服務(wù)的話，自然會(huì)有一定的黏性。中國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展比較分散，所以整個(gè)供給提供品類(lèi)單一，基本沒(méi)有品牌，幾乎沒(méi)有保障。
58提出“三重”：重服務(wù)、重保障、重標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)線下方式，對(duì)每一個(gè)品類(lèi)進(jìn)行流程再造，把風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排除掉，制造亮點(diǎn)，提升客戶(hù)的體驗(yàn)。在大型項(xiàng)目上會(huì)配備專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目經(jīng)理，把整個(gè)服務(wù)過(guò)程管理起來(lái)。出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)先行賠付，是重保障的體現(xiàn)。作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，在客戶(hù)端、供應(yīng)商端和平臺(tái)端做了大概十幾個(gè)系統(tǒng)，對(duì)過(guò)程進(jìn)行管控，對(duì)供應(yīng)商效率進(jìn)行賦能，叫做賦能供應(yīng)商，提升整個(gè)平臺(tái)效應(yīng)。
提高寫(xiě)字樓調(diào)性方面的一些做法，定期跟寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)方一起舉行活動(dòng)，包括一些促銷(xiāo)活動(dòng)和員工關(guān)懷活動(dòng)等。跟寫(xiě)字樓一起運(yùn)營(yíng)行政圈子，我們發(fā)現(xiàn)在很多專(zhuān)業(yè)人士都有自己的圈子，房地產(chǎn)人有房地產(chǎn)人的圈子，HR有HR的圈子，唯獨(dú)行政人沒(méi)有自己的圈子，我們自建了“行政+”平臺(tái)。我們現(xiàn)在有線上課程、線下分享，有很多專(zhuān)門(mén)的活動(dòng)，最近我們?cè)谶M(jìn)行“最美行政人”的評(píng)選等等。我們自媒體發(fā)的第三篇文章已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)閱讀量，非常驚人，就因?yàn)橹皼](méi)有人運(yùn)營(yíng)他們。
我們與寫(xiě)字樓合作會(huì)有相應(yīng)分成，以5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓為例，最低每平方米行政支出550元，整個(gè)樓每年在2750萬(wàn)左右，整個(gè)物業(yè)會(huì)得到3成，是百萬(wàn)量級(jí)。
總結(jié)，我們和寫(xiě)字樓合作的價(jià)值是：1.提升業(yè)主黏性。2.提升寫(xiě)字樓續(xù)租率和租金。3.提升物業(yè)品牌價(jià)值。4.提升物業(yè)實(shí)際收益。
我們第一個(gè)合作是和中糧廣場(chǎng)，直接接入COFFICE的運(yùn)營(yíng)體系，后面有三個(gè)項(xiàng)目也在合作，北京通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京世貿(mào)大廈、英藍(lán)國(guó)際金融中心。
成立一年來(lái)客戶(hù)情況，有300多家中大型企業(yè)和200家左右小型企業(yè)，絕大部分是互聯(lián)網(wǎng)公司，地產(chǎn)公司、金融公司等都是我們的客戶(hù)。
58企服和“行政+”微信號(hào)，感興趣的朋友可以關(guān)注一下。由于時(shí)間關(guān)系，今天就分享到這里。
謝謝大家！
好租網(wǎng)銷(xiāo)售副總裁 曹宇
曹宇：謝謝組委會(huì)，謝謝各位行業(yè)的伙伴、媒體。跟大家分享一些我們好租的干貨。
相信在座的伙伴如果知道好租的話，更多理解為好租是最近兩年互聯(lián)網(wǎng)商辦領(lǐng)域里全職中介平臺(tái)，好租在大數(shù)據(jù)方面，在商業(yè)模式設(shè)計(jì)方面，其實(shí)做了很多事情。今天我們著重跟大家分享一下好租在最近兩年，在大數(shù)據(jù)分析方面，如何給社會(huì)、企業(yè)提供更多有價(jià)值的數(shù)據(jù)，如何做房源精準(zhǔn)匹配，最后跟大家分享我們最新兩個(gè)基于數(shù)據(jù)分析的產(chǎn)品。
大數(shù)據(jù)這個(gè)話題很大，好租是怎么做的？
在商辦領(lǐng)域里，廣為去談現(xiàn)在進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)時(shí)代，房地產(chǎn)黃金十年更多的是在買(mǎi)地，在蓋樓，在圈地。其實(shí)現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段，這是大勢(shì)所趨。在一線城市，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)樓宇已經(jīng)沒(méi)有更多拿地和發(fā)展的空間，很多大型開(kāi)發(fā)商和物業(yè)都轉(zhuǎn)為做精細(xì)化管理，做房源的運(yùn)營(yíng)，這是一種趨勢(shì)。從這個(gè)趨勢(shì)中演變出來(lái)如何對(duì)客戶(hù)進(jìn)行精準(zhǔn)需求的把握，如何基于客戶(hù)的體驗(yàn)做一些事情，這是現(xiàn)在很重要的核心需求。在這個(gè)階段，發(fā)生了很多變化：
在整個(gè)市場(chǎng)上，客戶(hù)的變化。例，好租很多客戶(hù)已經(jīng)是80后、90后的合伙人或創(chuàng)始人，他們?cè)趪?guó)家“雙創(chuàng)”政策引導(dǎo)下，對(duì)于創(chuàng)業(yè)、對(duì)于選址、對(duì)于辦公空間又有了一些新的認(rèn)識(shí)，他們的需求在不斷變化�？赡艽蠹液茈y想象現(xiàn)在對(duì)于辦公空間的裝修已經(jīng)是個(gè)性化的需求了，而不是滿(mǎn)足最基本的能夠辦公，能夠交通方便，挨著地鐵站近，不僅僅是這樣的需求�，F(xiàn)在很多辦公裝修領(lǐng)域里，80后、90后這一批業(yè)主需求強(qiáng)調(diào)辦公也是個(gè)性化的。最近業(yè)內(nèi)有很多不同的變化，比如共享空間，應(yīng)運(yùn)而生，是典型地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品。
在這個(gè)過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性化，強(qiáng)調(diào)不同企業(yè)之間滿(mǎn)足客戶(hù)社交的需求，更加關(guān)注客戶(hù)的體驗(yàn)。市場(chǎng)、客戶(hù)其實(shí)在發(fā)生很多變化，這是為什么很多商辦領(lǐng)域開(kāi)始進(jìn)入到了關(guān)注客戶(hù)體驗(yàn)運(yùn)營(yíng)階段。因?yàn)榉孔颖旧砦锢硇再|(zhì)不能滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。
在這個(gè)環(huán)節(jié)中，有技術(shù)上的變化，收集客戶(hù)需求，描述在房和客兩端客戶(hù)需求的變化是什么，描述出畫(huà)像，作為數(shù)據(jù)分析，提供給我們的客戶(hù)，讓他在運(yùn)營(yíng)方面能更加定位準(zhǔn)確，更加精準(zhǔn)把握客戶(hù)需求。
好租在創(chuàng)業(yè)之初，是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)基因的公司。我們?cè)讷@取全行業(yè)端口流量方面占有巨大優(yōu)勢(shì)，這是我們過(guò)去的優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是在商辦領(lǐng)域，還是58趕集、安居客、搜房網(wǎng)，我們占據(jù)了整個(gè)行業(yè)垂直領(lǐng)域流量的入口，通過(guò)這些入口，帶給客戶(hù)精準(zhǔn)的投放。這是我們?cè)诔闪⒅鯐r(shí)的優(yōu)勢(shì)。
在接下來(lái)，我們做了很多精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的工作。雖然我們能夠帶給客戶(hù)精準(zhǔn)的匹配，但是房和客兩端如何效率更高？我們做了房源精準(zhǔn)上線和更新�？梢哉f(shuō)我們?cè)诜吭炊耸菢I(yè)內(nèi)房源更新速度最快的，而且是房源真實(shí)性最強(qiáng)的，坦白來(lái)說(shuō)不完全是技術(shù)手段，更多是好租在全國(guó)9個(gè)城市里上千個(gè)經(jīng)紀(jì)人每天靠腿不斷去拜訪、不斷去拍攝、去更新每一個(gè)房源、上架下架每一個(gè)房源，才能保證房源的真實(shí)性，讓我們房源能夠貼很多精準(zhǔn)的標(biāo)簽，為我們做數(shù)據(jù)的分析奠定非常好的基礎(chǔ)。
基于我們有流量?jī)?yōu)勢(shì)，基于有我們對(duì)于房源標(biāo)準(zhǔn)化、房客標(biāo)簽的標(biāo)準(zhǔn)化，基于我們對(duì)房源真實(shí)的需求、真實(shí)的照片、真實(shí)的房源，在我們系統(tǒng)里會(huì)有一個(gè)算法精準(zhǔn)匹配，讓房和客能夠精準(zhǔn)匹配上。因?yàn)槲覀兡茏龅竭@些事情，才能達(dá)到比業(yè)內(nèi)比線下中介公司效率提升5倍。
在這些內(nèi)容背后，首先在房源端，通過(guò)這樣一個(gè)流量?jī)?yōu)勢(shì)，覆蓋了有客戶(hù)需求的70%，也就是說(shuō)有70%的客戶(hù)需求都能夠被我們touch到。另外在房源端，今年在九大城市覆蓋了一線城市和一部分前二線城市，在3萬(wàn)棟樓里有50萬(wàn)次房源更新的狀態(tài)。每天都在不斷更新房源，保證房源真實(shí)性，匹配更加有效。
在真實(shí)性方面，有線上和線下。在線上，我們給房源貼了各種標(biāo)簽，字段非常長(zhǎng)，讓房源顆粒度更加精細(xì)，便于之后對(duì)于房源數(shù)據(jù)的分析，讓客戶(hù)房源畫(huà)像更加精準(zhǔn)，客戶(hù)畫(huà)像層次更多、更豐富，標(biāo)簽更加準(zhǔn)確。在線下，不僅在線上抓取房源，房源真實(shí)性要靠線下不斷做很苦的事情，每天不斷touch新的房源，進(jìn)行房源的更新、進(jìn)行房源的錄入，保證房源的真實(shí)性。線上線下的合作，才能保證現(xiàn)在房源運(yùn)行最基本的基建工程能夠做到位。
在互聯(lián)網(wǎng)模式下，在樓盤(pán)信息和客戶(hù)信息里，能夠在房源信息里多達(dá)100個(gè)貼這樣標(biāo)簽來(lái)描述我們?cè)诜吭磳傩陨系姆诸?lèi)。我們房源屬性不僅僅只是基于房源的位置、房源的面積、物業(yè)的情況、地理位置等等，會(huì)精細(xì)到房源平均租戶(hù)時(shí)間、租戶(hù)喜好等等，會(huì)有很多這方面的屬性。
上周，應(yīng)邀參加一個(gè)行業(yè)的會(huì)，好租給我們客戶(hù)帶看時(shí)，也會(huì)把第一道管，對(duì)于我們客戶(hù)也做了很多精準(zhǔn)匹配，了解客戶(hù)既往營(yíng)業(yè)模式，如果運(yùn)營(yíng)的是股權(quán)基金或其他母基金的項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)的怎么樣，過(guò)去在用房時(shí)平均租房周期是多少等，從不同角度幫助房源端分析帶看客戶(hù)的質(zhì)量是什么。好租在做房客精準(zhǔn)匹配方面，不僅提高在業(yè)內(nèi)5倍于其他公司的效率，其實(shí)更加注重質(zhì)量，帶給他是靠譜的客戶(hù)。
這些工作怎么能夠做到？更多在于這種模式，要求我們銷(xiāo)售人員在客戶(hù)帶看之前、之后，要在系統(tǒng)里面錄入客戶(hù)基因多達(dá)50-100多個(gè)字段，才能在算法方面做精準(zhǔn)的匹配，才能給大數(shù)據(jù)的運(yùn)營(yíng)夯實(shí)基礎(chǔ)。
這來(lái)源于房源端數(shù)據(jù)庫(kù)的分析和積累，通過(guò)雙方客戶(hù)的需求，進(jìn)行算法方面的集合，最終能夠呈現(xiàn)出兩端選址的系統(tǒng)。這在業(yè)內(nèi)我們是首屈一指的，所以可以給企業(yè)方能夠提供這方面很好的解決方案。
前些日子，我們接觸在深圳福田區(qū)的物管中心，80萬(wàn)平方米自持，希望企業(yè)落戶(hù)到福田，帶來(lái)稅收。首先幫助落戶(hù)到福田區(qū)的企業(yè)選址，發(fā)現(xiàn)自持物業(yè)其實(shí)不能夠滿(mǎn)足客戶(hù)全部的需求，后來(lái)找了其他的，也不能滿(mǎn)足，因?yàn)椴荒苊枋龀稣麄�(gè)福田區(qū)客戶(hù)的畫(huà)像，從宏觀到客戶(hù)屬性，從微觀到每一個(gè)樓宇客戶(hù)租戶(hù)的狀況，這些數(shù)據(jù)都是沒(méi)有的，后來(lái)主動(dòng)找了我們，我們更多合作是數(shù)據(jù)方面的，對(duì)政府和它的客戶(hù)這方面能夠給予他們很好的指導(dǎo)，不僅僅是帶看，更多是給予他們數(shù)據(jù)上的支持。
年的一部分成績(jī)。2017年，房源量突破110萬(wàn)，客戶(hù)50萬(wàn)左右截止到10月份，GMV突破105億，全年市占率10%，全年帶看18萬(wàn)次，整個(gè)運(yùn)營(yíng)效率在行業(yè)同業(yè)平均水平的5倍以上。
我們推出兩款產(chǎn)品來(lái)豐富我們的生態(tài)鏈：
第一，基于數(shù)據(jù)分析，推出“樓點(diǎn)通”產(chǎn)品。因?yàn)槲覀冊(cè)跀?shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，深刻發(fā)現(xiàn)，不僅僅是經(jīng)紀(jì)人帶看，其他領(lǐng)域里，發(fā)現(xiàn)當(dāng)我們客戶(hù)推出一款產(chǎn)品時(shí)，無(wú)論是共享空間的產(chǎn)品，還是其他樓宇的產(chǎn)品，首先要了解客戶(hù)的定位。我們?cè)趲Э催^(guò)程中，不僅僅是價(jià)格的問(wèn)題，可能更多的是帶看過(guò)程中客戶(hù)出現(xiàn)的需求沒(méi)有把握。比如在廣州運(yùn)營(yíng)一個(gè)共享空間，要求共享空間是靈活、個(gè)性化，但是必須要滿(mǎn)足最基本的辦公屬性，即私密性。尤其二次消防原因，可能是偷懶，最新開(kāi)始設(shè)計(jì)時(shí)那個(gè)房屋就不是私密性的，這個(gè)客戶(hù)表面上看是對(duì)于價(jià)格不滿(mǎn)意，其實(shí)深層次挖客戶(hù)需求，對(duì)私密性不滿(mǎn)意。我們?cè)趲Э催^(guò)程中可以積累很多這樣的客戶(hù)需求，把這種需求作為競(jìng)品分析，納入到數(shù)據(jù)分析中，給我們客戶(hù)帶來(lái)更多的價(jià)值，包括客戶(hù)獲取、提高客戶(hù)轉(zhuǎn)化、營(yíng)銷(xiāo)策劃策略，都可以在“樓點(diǎn)通”里呈現(xiàn)出來(lái)。樓點(diǎn)通可以給你策劃做前期產(chǎn)品調(diào)研，避免走彎路，最終能夠形成客戶(hù)的轉(zhuǎn)化，形成帶看。在整個(gè)過(guò)程中，我們扮演了不僅僅是一個(gè)廣告商或帶看中介角色，變成營(yíng)銷(xiāo)的全方位解決方案，樓點(diǎn)通起到這樣一個(gè)作用。
網(wǎng)上辦公旗艦店，通過(guò)品牌運(yùn)營(yíng)、代理運(yùn)營(yíng)、中介運(yùn)營(yíng)，包括會(huì)員制，選址運(yùn)營(yíng)，給我們客戶(hù)提供更多樣化的服務(wù)。
第二，基于數(shù)據(jù)分析，在11月份，推出SpaceOne SaaS產(chǎn)品。我們發(fā)現(xiàn)中級(jí)開(kāi)發(fā)商對(duì)于客戶(hù)痛點(diǎn)，對(duì)于樓盤(pán)消控、對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、營(yíng)銷(xiāo)工具的使用其實(shí)非常初級(jí)。例，對(duì)于樓宇控制、對(duì)于房源控制還是停留在excel表階段，效率非常低。我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中整合了客戶(hù)需求，整合四大功能：營(yíng)銷(xiāo)策劃功能、招商管理功能、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理。相當(dāng)于給我們運(yùn)營(yíng)商提供一個(gè)管理工具。
管理工具軟件截屏。市場(chǎng)剖析方面，因?yàn)楹腿髁肯到y(tǒng)是做對(duì)接的，所以在市場(chǎng)分析方面，會(huì)精細(xì)到在它所推出的房源在樓盤(pán)周邊1公里之內(nèi)最近客戶(hù)的畫(huà)像數(shù)據(jù)是什么，其實(shí)給予他很好決策上的支持，這來(lái)自于選址系統(tǒng)中實(shí)時(shí)對(duì)接、讀取出來(lái)的。包括面積的分析、行業(yè)的布局，它周?chē)蟾攀鞘裁礃拥男袠I(yè)等等，給它提供一些決策上的支持。
在租戶(hù)方面分析中，對(duì)于房客這邊有多達(dá)50-100字段，會(huì)詳細(xì)到面積、面積占比、企業(yè)家數(shù)量，包括企業(yè)家到租租期時(shí)間，企業(yè)家體量、運(yùn)營(yíng)情況等等，都給我們客戶(hù)做了一個(gè)很好的分析，有助于現(xiàn)在租戶(hù)更加精確和直觀的了解。企業(yè)分布，金融行業(yè)100平方米左右占到整個(gè)租戶(hù)30%。
更多想和業(yè)內(nèi)朋友溝通，好租成立兩年多時(shí)間里，確實(shí)得到了很多業(yè)內(nèi)伙伴的厚愛(ài)，我們能夠成長(zhǎng)到今天，一方面是在于我們商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，也在于我們這兩年多來(lái)能夠跟業(yè)內(nèi)伙伴保持很好的互動(dòng)。相信在座很多開(kāi)發(fā)商、物業(yè)也都是我們合作伙伴，在接下來(lái)2018年時(shí)間里，相信我們一起同行，能把商辦領(lǐng)域的效率提得更高，因?yàn)楝F(xiàn)在畢竟是運(yùn)營(yíng)的大時(shí)代了。
謝謝大家！
（未完待續(xù)）
來(lái)源：房訊網(wǎng)